来源：拆神
时光倒回到去年的3月，当时整个广州楼市盛传，黄埔备案价不超过5万/㎡，知识城备案价不超过3万/㎡；
一时间，关于限价、调控的问题甚嚣尘上；所有人都在关心，这样的规则严格执行之后，整个黄埔楼市会不会就此陷入一场“冬眠”。
而后的几个月，调控政策不断加码，看戏的多了、吆喝的声音洪亮了，而故事的主角却越来越少，整个市场陷入了另外一番“热闹”；
如今，说起黄埔，脑子里最先想到的是什么？
旧改？天量供应？高位站岗？
如果忽略所有的时间轴，就静态的角度来看，最终的结果也许会是这样；
但如果将这一情况放置于合理的中长期发展维度，我们会得出以下两个结论：
1、短期内，黄埔的住宅供应依旧以招拍挂为主；中长期来看，黄埔的住宅供应主体将是旧改；
2、由于旧改具有较长的开发时序，短期内，黄埔市场依旧处于供求平衡状态。
根据黄埔的发展规划将其划分为4个板块，即黄埔港、科学城、长岭居、知识城；
我们发现4个板块中，在售存量最小的是长岭居，库存去化周期最短的还是长岭居。
黄埔各板块在售存量及去化周期
l数据来源:克而瑞数据
通过实地考察发现，片区内的龙湖·揽境早已清盘，中冶逸璟台还剩不到20%货量，五矿壹云台处于尾盘；
换句话说，目前的长岭居正处于“短期缺货”的状态。
长岭居因多山而被誉为科学城的后花园，近年也逐渐成为旧改市场上的新宠儿；
据不完全统计，目前长岭居有8个旧村项目纳入改造计划；
暂时确定融资区体量的旧村仅2个，即黄登村与萝峰村。
去年下半年，政府相继出台各类旧改政策，黄埔整体旧改速度便有所放缓；
因此，短期内各旧村融资区商品房入市节点还处于未知状态。
既然短期内旧改无法供应住宅，那就只能将目光放置于招拍挂市场。
透过广州首轮集中供地名单，阿拆发现“饥渴”的长岭居再献1宗低密宅地，江湖人称元贝3地块。
该地块位于奥园春晓以南，西侧紧邻名校北师大实验，东侧则是去年第3批次知识城兜底的两宗地块；
项目占地面积约7.2万㎡，计容总建面约14.4万㎡，容积率只有2.0；
翻看长岭居的宅地历史，容积率在2.0及以下，最近的那就只有年万科元培里项目了。
元贝3地块四周山景资源丰富，低密度设计，让政府和房企们都充满了无限遐想。
规划条件这样写道，要求地块设置单户型面积≥㎡的大户型，不低于计容总建面的30%；
住宅建筑室内净高不宜低于3.1米；
配建机动车泊位且平均不少于2.0泊/户；
无论从哪一条看，都是妥妥的豪宅建造标准。
目前长岭居的限价也较去年有所调整，90㎡及以下备案限价约3.87w，
90-㎡约4.30w，㎡及以上约5.55w；
更有甚者，墅类产品及㎡以上可以再突破。
如果元贝3顺利出让，今年年底或明年1季度长岭居豪宅将再现新面孔，其价格势必也让人想入非非。
现在广州新房市场街道备案价，已经可以进行“窗口指导”。
所谓“窗口指导”就是