行业周期叠加疫情影响，今年的“金九银十”，早已不是传统意义上的秋收之时。刚喘过气的楼市，各线城市分化加剧，广州各区冷热不均，对购房者而言，是优惠出尽还是机会可期？
网易房产·金九银十特别策划，将聚焦，分析冷热背后“流量分化”原因，为购房者勾勒“金九银十”广佛楼市赛点。
本期聚焦：沸点板块-黄埔
踏空和套牢，哪种更难受？错过今年黄埔这轮暴涨红利的买家，可能最有发言权。.01
天真！
黄埔暴涨，根本不需要靠限购松绑
下半年以来，黄埔楼市火出圈，有价有市，供不应求。数据显示，8月份黄埔一手房网签面积12.6万平，同比上涨61%，与此同时，供应量却从6月以来持续走低，8月环比下滑32%，库存仅为4个月，三刷新低。而二手房方面，根据广州中原研究发展部的统计数据，上半年黄埔的网签均价仅为元/平，8月份已经升至元/平，涨幅高达11.1%，跑赢大市。业界普遍认为，黄埔此波行情，与今年区内放松限购有关。根据去年底出台的最新人才政策，在黄埔连续缴纳半年以上社保的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔购买1套房。而目前部分楼盘对外的口径是，无论在广州全市有多少套，只要黄埔没房，都可以再买1套。但真相确实如此吗？网易房产暗访时得知，在具体执行标准上，各个楼盘说法各异。有楼盘表示，符合条件确实可以再买1套，但必须全款；也有楼盘表示，如果单身，黄埔首套，广州二套，仍可贷款3成。但当问及新政后是否有这类买家成功网签，各楼盘均无法给出明确答案，也有楼盘销售透露，有买家符合条件但网签时被房管局打回。但无论如何，有一点可以明确，新政后释放出的购买力，并没有真正传导到成交层面。那黄埔暴涨背后，真正的推手到底是什么？.02
全线三万，
洼地填平后，三大板块怎么选？
适逢“金九银十”，网易房产深入黄埔三大板块踩盘发现，在广州楼市整体冷热分化之下，区域内部的楼市上涨动力也出现明显的差异化；而在“科学城-长岭居-知识城”房价被整体填平后，刚需到底应该选哪里，不再是看预算买单，而是需求匹配的问题。01
科学城：
被拆迁推高的房价，可持续吗？
黄埔楼市的第一把火，早在年中就从二手房市场燃起，而其中又以科学城板块最为疯狂。因学位吃香而被捧上科学城热盘的万科东荟城，如今二手成交单价已破4万大关，挂牌价甚至去到4.5万/平；而原本价位相对平民的中海誉城，99平的三房6月份成交价万，如今相同户型挂牌价已经去到万，小区整体单价在3个月内涨幅达到2-3千/平。关键是，这种情况下，买家仍愿意买单，甚至一房难求。8月，中海誉城1套99平三房放盘，报价万，低于市场价，引发中介堵门蹲守业主。最终放盘仅2天，就有买家连房都没看，直接下定“盲买”，市场的疯狂进一步激化买家焦虑，纷纷加快出手节奏。今年6月，黄埔立下军令状，力争三年内完成66个旧改拆迁项目，改造全区八成村社，涉及人口万。而科学城板块在如火如荼的拆迁下，释放出了大量手握赔偿款、急需就近入住的刚性需求，于是拆迁户杀入二手房市场，一举把科学城“买空”。同时被推高的还有科学城的租金水平。根据科学城一手楼盘销售介绍，拆迁户涌入+城中村房源锐减，导致目前周边电梯两房的租金已经去到元/月，直逼市区，并且出现“无房可租”的情况。值得庆幸，由于拆迁户置业“等不起”的特殊性，科学城的一手房市场反而为刚需留下了喘息机会。位于黄埔开源大道旁的中央城，与万科东荟城仅一路之隔，为火村旧改项目，体量约为4个东荟城，规划规模达到2.5万户（含回迁），分六期开发。项目今年首期开盘时，最低成交价仅为2.9万/平，出现一二手倒挂；而目前推售的2期，包括三房和平四房，位置比1期好，产品更偏刚改，因此均价也涨到3.5-3.8万/平，但对比附近二手房价，仍有明显优势。而看回中海誉城附近的绿地杉禾田晶舍，项目位于黄埔开源大道以南、云峰路以东。对面是岭南雅筑，由叠墅跟洋房组合，总户数户，密度低。项目即将推出1到3栋平层，户型包括98平三房和平四房，预计均价3.4-3.6万/平，这个价格只比岭南雅筑二手房贵2-3千/平，与直线距离1公里外的万科金色梦想持平，对于不急于入住的买家，是更好的选择。02
知识城：
不一定能读的名校，为什么也抢？
如果说科学城的上涨动力是拆迁，知识城手里的王牌则是名校。早在今年5月就有消息传出，华附即将落户知识城，但彼时关于学校的性质，坊间各有说法。直到9月10日，靴子终于落地，而更挑动知识城业主神经的是，此次华附知识城校区，是将天河五山华附本部的高中部整体迁入，五山校区仅保留原有的初中部。事实上，官宣前的近半年来，华附利好已经让知识城房价跃上新台阶。以知识城南区的保利拾光年为例，有业主透露，她年初买入时均价仅为2.3万/平，而如今最小的62平两房，国庆假期优惠价也要去到万起，单价逼近3万/平，不到1年涨幅高达30%！而更为疯狂的是离未来华附知识城校区最近的康大龙祥汇，目前项目在售9层墅-平复式洋房，均价去到3.3万/平；而项目在售的-平的联排/合院低密度住宅，总价高达-万，从单价上看已经超过5万/平。但就是这个看起来不低的定价，在名校加持下依然“不愁卖”。有知识城业主告诉网易房产，仅他身边近期就至少有3个公务员朋友准备买入康大龙祥汇，看中的正是名校加持。华附知识城校区为初中+高中的完全中学，而根据黄埔现行的招生政策，高中是看中考分数择优录取，初中是片区内多对多随机摇号，因此，虽然华附落户知识城，但并没有学位一说，就算离得近也未必读得上。那华附带动知识城这波上涨行情，背后的逻辑到底是什么呢？首先需要弄清楚，到底是什么人在买知识城？对于买5万+别墅的这波客户，买房缺的只是一个理由，面对稀缺的教育资源，只要能买一个机会，他们都愿意出手；而对于买知识城的首次置业者来说，即使学位不是板上钉钉的事，也足以构成利好，而更关键的是，知识城有着全黄埔门槛最低的一手房。从产品来看，目前黄埔整体都以90平以上的户型为主，无论是科学城还是长岭居，基本找不到90平以下的一手房了。这种情况下，60多平做两房，70多平做三房的知识城，最大限度地帮买家控制住了总价，也为单价的上涨创造了空间，而这才是为什么知识城涨到3万，买家也不得不买单的根本原因。但如果再涨下去，连小户型低总价的优势都被挤空了，还会有人接盘吗？03
长岭居：
闷声发大财，横盘下还有机会吗？
比起科学城和知识城，长岭居可能是今年黄埔最没存在感的板块了。自中冶拿下长岭居地王已经过去4年，近年来，板块内多个中高端楼盘面市，房价也水涨船高。但在今年黄埔全线起飞的情况下，长岭居反而还停留在横盘阶段，除了有轨电车1号线通车，似乎也鲜有大新闻传出，那长岭居到底还值得买吗？目前长岭居核心区在售的一手楼盘包括中冶逸璟台、五矿壹云台和龙湖揽境。其中，中冶和五矿均为洋房+别墅，中冶的复式已经卖到5万/平，平四房大户型总价去到万，而五矿的平层也卖到3.1-3.5万/平。值得注意的是，根据销售口径，两盘的高端产品去化良好，中冶早在7月份就表示叠墅售罄，仅剩联排，而五矿目前叠墅也基本只剩尾货。可以看出，尽管整体营销低调，但持续平稳走货的长岭居，其实只是“闷声发大财”。目前板块内性价比最高的一手盘是龙湖揽境，项目自去年底开盘，9栋住宅已卖完6栋，9月份新推的3号楼，目前最小的99平三房也只有少数楼层可选，预计剩下最后2栋，今年内可能清盘。万总价买三房，门槛并不低，但在长岭居，龙湖揽境已经是最佳的入场券。虽然从价格上看，项目对比去年底，涨幅只有1-2千/平，不如科学城和知识城疯狂。但持续一段时间的横盘也意味着，市场炒作的虚高被基本排出，供需关系更健康，这一点从二手房市场的成交也得到佐证。目前长岭居最受