河南白癜风微信交流群 http://liangssw.com/bozhu/12376.html行业周期叠加疫情影响,今年的“金九银十”,早已不是传统意义上的秋收之时。刚喘过气的楼市,各线城市分化加剧,广州各区冷热不均,对购房者而言,是优惠出尽还是机会可期?
网易房产·金九银十特别策划,将聚焦,分析冷热背后“流量分化”原因,为购房者勾勒“金九银十”广佛楼市赛点。
本期聚焦:沸点板块-黄埔
踏空和套牢,哪种更难受?错过今年黄埔这轮暴涨红利的买家,可能最有发言权。
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天真!
黄埔暴涨,根本不需要靠限购松绑
下半年以来,黄埔楼市火出圈,有价有市,供不应求。数据显示,8月份黄埔一手房网签面积12.6万平,同比上涨61%,与此同时,供应量却从6月以来持续走低,8月环比下滑32%,库存仅为4个月,三刷新低。而二手房方面,根据广州中原研究发展部的统计数据,上半年黄埔的网签均价仅为元/平,8月份已经升至元/平,涨幅高达11.1%,跑赢大市。业界普遍认为,黄埔此波行情,与今年区内放松限购有关。根据去年底出台的最新人才政策,在黄埔连续缴纳半年以上社保的各类人才,可不受户籍限制,在黄埔购买1套房。而目前部分楼盘对外的口径是,无论在广州全市有多少套,只要黄埔没房,都可以再买1套。但真相确实如此吗?网易房产暗访时得知,在具体执行标准上,各个楼盘说法各异。有楼盘表示,符合条件确实可以再买1套,但必须全款;也有楼盘表示,如果单身,黄埔首套,广州二套,仍可贷款3成。但当问及新政后是否有这类买家成功网签,各楼盘均无法给出明确答案,也有楼盘销售透露,有买家符合条件但网签时被房管局打回。但无论如何,有一点可以明确,新政后释放出的购买力,并没有真正传导到成交层面。那黄埔暴涨背后,真正的推手到底是什么?
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全线三万,
洼地填平后,三大板块怎么选?
适逢“金九银十”,网易房产深入黄埔三大板块踩盘发现,在广州楼市整体冷热分化之下,区域内部的楼市上涨动力也出现明显的差异化;而在“科学城-长岭居-知识城”房价被整体填平后,刚需到底应该选哪里,不再是看预算买单,而是需求匹配的问题。
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科学城:
被拆迁推高的房价,可持续吗?
黄埔楼市的第一把火,早在年中就从二手房市场燃起,而其中又以科学城板块最为疯狂。因学位吃香而被捧上科学城热盘的万科东荟城,如今二手成交单价已破4万大关,挂牌价甚至去到4.5万/平;而原本价位相对平民的中海誉城,99平的三房6月份成交价万,如今相同户型挂牌价已经去到万,小区整体单价在3个月内涨幅达到2-3千/平。关键是,这种情况下,买家仍愿意买单,甚至一房难求。8月,中海誉城1套99平三房放盘,报价万,低于市场价,引发中介堵门蹲守业主。最终放盘仅2天,就有买家连房都没看,直接下定“盲买”,市场的疯狂进一步激化买家焦虑,纷纷加快出手节奏。今年6月,黄埔立下军令状,力争三年内完成66个旧改拆迁项目,改造全区八成村社,涉及人口万。而科学城板块在如火如荼的拆迁下,释放出了大量手握赔偿款、急需就近入住的刚性需求,于是拆迁户杀入二手房市场,一举把科学城“买空”。同时被推高的还有科学城的租金水平。根据科学城一手楼盘销售介绍,拆迁户涌入+城中村房源锐减,导致目前周边电梯两房的租金已经去到元/月,直逼市区,并且出现“无房可租”的情况。值得庆幸,由于拆迁户置业“等不起”的特殊性,科学城的一手房市场反而为刚需留下了喘息机会。位于黄埔开源大道旁的中央城,与万科东荟城仅一路之隔,为火村旧改项目,体量约为4个东荟城,规划规模达到2.5万户(含回迁),分六期开发。项目今年首期开盘时,最低成交价仅为2.9万/平,出现一二手倒挂;而目前推售的2期,包括三房和平四房,位置比1期好,产品更偏刚改,因此均价也涨到3.5-3.8万/平,但对比附近二手房价,仍有明显优势。而看回中海誉城附近的绿地杉禾田晶舍,项目位于黄埔开源大道以南、云峰路以东。对面是岭南雅筑,由叠墅跟洋房组合,总户数户,密度低。项目即将推出1到3栋平层,户型包括98平三房和平四房,预计均价3.4-3.6万/平,这个价格只比岭南雅筑二手房贵2-3千/平,与直线距离1公里外的万科金色梦想持平,对于不急于入住的买家,是更好的选择。
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知识城:
不一定能读的名校,为什么也抢?
如果说科学城的上涨动力是拆迁,知识城手里的王牌则是名校。早在今年5月就有消息传出,华附即将落户知识城,但彼时关于学校的性质,坊间各有说法。直到9月10日,靴子终于落地,而更挑动知识城业主神经的是,此次华附知识城校区,是将天河五山华附本部的高中部整体迁入,五山校区仅保留原有的初中部。事实上,官宣前的近半年来,华附利好已经让知识城房价跃上新台阶。以知识城南区的保利拾光年为例,有业主透露,她年初买入时均价仅为2.3万/平,而如今最小的62平两房,国庆假期优惠价也要去到万起,单价逼近3万/平,不到1年涨幅高达30%!而更为疯狂的是离未来华附知识城校区最近的康大龙祥汇,目前项目在售9层墅-平复式洋房,均价去到3.3万/平;而项目在售的-平的联排/合院低密度住宅,总价高达-万,从单价上看已经超过5万/平。但就是这个看起来不低的定价,在名校加持下依然“不愁卖”。有知识城业主告诉网易房产,仅他身边近期就至少有3个公务员朋友准备买入康大龙祥汇,看中的正是名校加持。华附知识城校区为初中+高中的完全中学,而根据黄埔现行的招生政策,高中是看中考分数择优录取,初中是片区内多对多随机摇号,因此,虽然华附落户知识城,但并没有学位一说,就算离得近也未必读得上。那华附带动知识城这波上涨行情,背后的逻辑到底是什么呢?首先需要弄清楚,到底是什么人在买知识城?对于买5万+别墅的这波客户,买房缺的只是一个理由,面对稀缺的教育资源,只要能买一个机会,他们都愿意出手;而对于买知识城的首次置业者来说,即使学位不是板上钉钉的事,也足以构成利好,而更关键的是,知识城有着全黄埔门槛最低的一手房。从产品来看,目前黄埔整体都以90平以上的户型为主,无论是科学城还是长岭居,基本找不到90平以下的一手房了。这种情况下,60多平做两房,70多平做三房的知识城,最大限度地帮买家控制住了总价,也为单价的上涨创造了空间,而这才是为什么知识城涨到3万,买家也不得不买单的根本原因。但如果再涨下去,连小户型低总价的优势都被挤空了,还会有人接盘吗?
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长岭居:
闷声发大财,横盘下还有机会吗?
比起科学城和知识城,长岭居可能是今年黄埔最没存在感的板块了。自中冶拿下长岭居地王已经过去4年,近年来,板块内多个中高端楼盘面市,房价也水涨船高。但在今年黄埔全线起飞的情况下,长岭居反而还停留在横盘阶段,除了有轨电车1号线通车,似乎也鲜有大新闻传出,那长岭居到底还值得买吗?目前长岭居核心区在售的一手楼盘包括中冶逸璟台、五矿壹云台和龙湖揽境。其中,中冶和五矿均为洋房+别墅,中冶的复式已经卖到5万/平,平四房大户型总价去到万,而五矿的平层也卖到3.1-3.5万/平。值得注意的是,根据销售口径,两盘的高端产品去化良好,中冶早在7月份就表示叠墅售罄,仅剩联排,而五矿目前叠墅也基本只剩尾货。可以看出,尽管整体营销低调,但持续平稳走货的长岭居,其实只是“闷声发大财”。目前板块内性价比最高的一手盘是龙湖揽境,项目自去年底开盘,9栋住宅已卖完6栋,9月份新推的3号楼,目前最小的99平三房也只有少数楼层可选,预计剩下最后2栋,今年内可能清盘。万总价买三房,门槛并不低,但在长岭居,龙湖揽境已经是最佳的入场券。虽然从价格上看,项目对比去年底,涨幅只有1-2千/平,不如科学城和知识城疯狂。但持续一段时间的横盘也意味着,市场炒作的虚高被基本排出,供需关系更健康,这一点从二手房市场的成交也得到佐证。目前长岭居最受