京基御景峯，算是满眼扑绿的一个准景观豪宅了。事实上，楼宇品质、停车场已经足够豪宅了。户型也还好，除了套内实用率实在太小了点（公寓部分）。所以，我没好意思，说这个是豪宅。
开车踩盘，当车往这个深圳北站后面的山窝窝里钻时，看得到五号线地铁口的指示牌。我在心里呼叫了一下：天，这是个地铁口的山林豪宅。该是深圳唯一吧？其他森林氧窝里的住宅楼盘，几乎个顶个的交通不便，地铁站更是遥远。以致，你选择了森呼吸；夜归就可能深呼吸。
事实上，这果真是深圳三面环山的住宅里，最近地铁的一个。这导致，朝九晚五上班打卡一族交通上可以从容一点。生活不用过得太仙，可以周末随时被老板招换去公司上个班。
聊到京基御景峯。我们更重要的是先得描述清楚这个区位。
从龙华、走横龙山隧道，这个盘到香蜜湖也就15分钟。按广告界的惯例，一般说自己是香蜜湖北麓.森系豪宅。但这个盘的广告没那么说。但是实际交通上，往福田确实比较快捷。只是，在mall遍地开、公园四处是的深圳，人们也不知道应该去福田干点啥——福田能干的，基本上西丽、龙华也都能干。
如果说，这个楼盘，是西丽的。但实际上，这个盘一开车出来，顺着路几分钟，就到深圳北站了。我不是叫你到深圳北站回个湖南的家。在我看，北站就是个吃喝玩乐综合体。经过芳姐的多次实地踩点、实测，北站充满了东西南北口味和时尚餐厅。从20块到块人均管饱。北站有吃的有衣服有公园，以后北站周围还有很多的写字楼。如果我是发展商，可能我觉得打个“深圳CBD北麓.森系豪宅”的牌子也比较真实点。
北站隔壁是红山。红山的街区商业体也快冒出来了。这个山窝窝里的京基御景峯，一脚油门踩过来就可以吃到小郡肝和老北京烤鸭了。喜茶、奈雪也随时恭候。
可是，京基御景峯确实是，属于西丽大学城板块。跟宝能城就差一个地铁站、隔了一截留仙大道。在这个板块，是狭长的，沿着留仙大道有一些住宅、有一些写字楼、有一些保障性房。地块的北面是大学城、南科大什么的。零零散散的，大学城板块的住宅错落着分布，除了宝能城、京基御景峯，都不是什么大盘。中低端的商业在塘朗新村，其翻新后的时尚公寓村里有地道的单县羊肉、回转小火锅。高端住宅在宝能城的综合体里。但是我估计，宝能城赶不上北站+红山的消费天堂。
大学城板块最好的是绿意，及关上low-e玻璃门窗后的假想的宁静，还有起点看起来很高的南科大中小学教育集团的多个学校。大学城里的湖和绿地，图书馆和食堂，也是一种可以忽悠小盆友「这是充满知识的地方」的洗脑胜地。
总之，这里的城中村改造的公寓住的都是博士。与想沾点书香的育娃家庭，是一个充满教育熏陶借口的地方。
但是，京基御景峯未必能读到南科大的学校。眼前可能是分配给塘朗学校，未来还有个新建学校。不过新学校的惯例都是成为名校的分校。往乐观想想，也是好的。
说到这里，我们已经用了很多文字，来描述这个独处在荔枝坡山窝里的品质楼盘所在的区位。
说起来，他在西丽大学城，与宝能城隔留仙大道相望。但是，开车出小区，最容易到的是北站，一个成型且成熟的商务区。以后有北站公园、白石龙音乐公园。再开多两个红绿灯，就到红山了，以后商业的休闲的丰富程度是超过宝能城的。
而出门拐个弯，进个横龙山隧道，出来很快就到香蜜湖了。想想福田北也没什么见得了人的高端商业，公园里节假日都挤满了人，我想龙华北站商圈和西丽大学城的人们也不会想周末上福田搞点啥的。所以靠近香蜜湖也确实没什么好沾光的。
区位如此东沾西粘的，好处就不容易金鸡独立地那么特征凸显；但是，如果把这个楼盘理解为一个山窝窝里头的孤寂的楼盘，那也是错看了他——毕竟出门几分钟，就到了已经丰盛的现代时尚mall了。
说完区位。就该说这个楼盘本身了。在这个山窝窝里，除了一块用途还不明的地块（据说可能是留学生高级人才公寓），和一个义务教育学校用地外，就是京基御景峯了。
京基御景峯又分为三个略各独立的地块。一块是临着留仙大道、连廊对接地铁五号线长岭站的写字楼和商业综合体地块。主要作用是给居住板块档了噪音，及给居民和写字楼族提供购物和吃饭场所。另一小块也是大户型商务公寓和写字楼。也是挡噪音。被这些商业楼宇护在山窝窝里的，则是比较大、围合园林式的居住板块。里面以住宅为主，兼有几栋商务公寓。
靠近写字楼的一排住宅，碟板格局、南北朝向，南观山野、园景，北朝写字楼。这些住宅好是好，但都是不卖的，都是回迁给村民的（再一次想托生在深圳村民家没？）。
在小区中间，紧邻荔枝坡的，是中高层的传说中楼王那样的两栋住宅。景观、远燥系数良好。但是，明年才卖。
今年卖的，是东边一排，外观低调奢华有内涵的商务公寓。说起来，也是通透的、山景的。外墙用的陶板，以前真是用与顶系豪宅的。大堂、走廊也是很豪系的，至少比华润城更像豪宅范儿。
把双层玻璃窗一关，南坪、留仙、火车的声音还进不来的。不像北环边的豪方、华润，得三层玻璃才能疑似噪音不大。
公寓户型方正，格局合理。装修也还过得去。但是，很致命的是，套内实用率太低了。比如，京基御景峯的约的三房，尺寸非常紧凑。这在坪山，可能是79的三房，以前宝能城89平，都能出一个四房了。玖龙玺的89也是四房。
我们姑且说，京基御景峯的平的公寓三房跟普通83平三房住宅一样大。那么，这30平米落差带来的价格落差太大了。
西丽新盘83平的住宅7万单价总价万。京基御景峯的公寓7.3万、减扣8千装修则是万。
哪怕宝能城新一批的住宅，原89平的4房改为建筑面积平，总价万得到四房。京基御景峯公寓的性价比不优势。
因着这个得房率，虽然楼盘品质很好、区位实际也不错，但是没敢说京基御景峯是豪宅。算完这个价，性价比一翻涌，感觉最应该买的是北站（白石龙）、红山的高赠送学位房或者宝能城：价格相当、面积更大，而且还是住宅。
也就是说，当京基御景峯公寓上到7万、龙光玖钻公寓上到7万，尤显价格优势的，竟然是大学城、北站（白石龙）、红山的住宅，尤其是，即将开盘的限价新房——抢到就是人生赢家啊！（龙光玖钻的公寓得房率或赠送要高一些……）
走，磨刀霍霍，咱买房的奔向限价的住宅去……
京基御景峯小档案
位置：深圳市南山区长岭陂站A1出口
学校：道尔顿新华公学、南方科技大学、南科大实验小学
交通：地铁:5号线长岭站约米
公交：高峰专线路
自驾：留仙大道、横坪快速；福龙路、沙河西路
户型：今年5月估计放卖户型有：平3房；平4房；平4房
公园：塘朗山公园
预估价格：7万出头（带装修）
户型推荐：户型通透、布局合理，但是套内使用面积少，推荐3房户型
楼盘基本信息：项目位于南山西丽大学城片区留仙大道南侧,总建面约64万㎡,涵盖写字楼、商务公寓、住宅、商业、幼儿园等多元业态。项目无缝接驳5号线长岭陂站,向东一站
价格与市场参考数据
宝能城：西丽大学城片区，最高品质纯住大盘，高尚综合体地铁上盖物业。户型高赠、实用。周边环境清雅，学位也还可以。地铁2站到深圳北站。自驾往科技园捷近。因为高赠送问题，宝能城后期物业将实勘核算面积，整体会增加产权证面积10%以上，会导致总价更高。
龙光玖钻：龙华红山区域，第一规模体量的综合体高端上盖物业，产品设计和品质不错。地铁口、红山大型商圈核心，算是繁华生活。但是，最大可惜是，全部是公寓，涵盖50年产权商务公寓、40年产权写字楼公寓等。虽然公寓也有阳台、燃气，但是除了租金，公寓的增值速度和幅度是不如住宅的。在户型上，龙光玖钻的户型是方正、实用、合理的，在公寓里实用率还算可以；尤其是写字楼小公寓部分，挑高户型、赠送面积比较多。
中洲湾：坐标福田南，红树海湾侧，上下沙大型旧改区里。户型主流，如有80多平的3房，算是福田、南山新盘里更符合市场大众需求的户型。楼盘品质高端，蝶式错落、导致很多户型朝向均好性好，真正的缺点是下沙旧改持续的时日比较久，估计6-10年内还是被半个城中村环绕；现有学位普通，未来学位不确定性大；优点是，关你楼盘龙华价，同等品质比南山楼盘便宜很多，且未来大金沙会大批量、大规模旧改。