师姐第一次到黄陂板块看盘,印象深刻。
那是去年10月融创翔龙广府壹号刚准备开放销售中心的时候,因不熟悉路,又看和黄陂地铁站还有点距离,出了地铁之后就转了公交。
公交车绕了一个大圈,从一条蜿蜿蜒蜒的小道穿过,两旁长着野草。
如果不是看着地图,确定还在黄埔科学城,师姐都怀疑是不是穿越回农村老家了。
但,就是这样一个地方,当时楼盘吹风价近5万/㎡!那时候大壮名城还在4.5万/㎡一直趴窝。
师姐一脸问号:就这?!就这?!
师姐当时在车上看到的路边景色
但后来的事实证明,融创翔龙广府壹号真的卖到接近5万/㎡,今年亮相的保利翔龙天汇,看样板房还要验资50万,也是逼格满满。
黄陂板块到底是个什么样的存在?
两年卖地5宗,黄陂成黄埔新兴楼市板块
继区府之后,位于科学城边缘的黄陂板块,成了这两年又一房企喜欢扎堆的新兴区域。年初,雅居乐富春山居售罄,区域新货只有华标峰湖御景独撑,成不了气候。
直到年5月,融创+翔龙的联合体以34.5亿拿下广汕公路以北HBPQ-D1-1地块,黄陂板块才迎来了新鲜血液。
项目半年后火速上市,为融创翔龙广府壹号,首次开盘价格约4.5万/㎡。去年下半年到今年上半年这波大火行情下,吹风价一度去到6万/㎡。直到下半年的限价,价格打回原形,最近推售6#更是以4.3万/㎡起步,回到了起点。
融创翔龙广府壹号(摄于.10)
4个月之后,年9月,保利和翔龙联合拿下了黄陂长安村旧改内的两宗融资地块,也就是现在的保利翔龙天汇,要验资50万才能看样板房的高逼格项目。
今年,黄陂板块供地加快。
4月的第一次集中供地,拿出的是黄埔军校小学旁的HBPQ-A-6地块。首次供地没有限价,地块很快就达到最高限价,进入摇号环节。
广汕路以北HBPQ-A-6地块
这个事还有后续。
据说,摇号当天,有家企业/企业马甲到场,盛况非常。有房企为了拿下这块地,准备了60个马甲,就为了拉高中奖率。这家房企最后有没有拿下不知道,反正深振业成了最终赢家,以13.3亿的总价拿下了这宗地,扣除配建,折合楼面价元/㎡,与中冶长岭居的最高地价持平。
第二次集中供地,拿出了班岭路HBPQ-LD-5地块。
这次政府学聪明了,限马甲、限地价、限房价、限销售对象,谁也别搞分身,真刀实枪抢。在“四限”的严格控制下,第二次集中供地有点凉凉,推48宗地一半流拍。
即使是这样的行情,黄陂班岭路地块还是吸引了6家房企报名,最终溢价10%被中铁建以总价26亿拿下,折合楼面价元/㎡。
两宗地大概位置
第三次集中供地,还是有黄陂地块的身影。
这次拿出的是惠联路以东HBPQ-D1-2地块,起步楼面价2.4万/㎡,不再限制销售价格和销售对象。
这宗地位置有意思了,直接将融创翔龙广府壹号抱入怀中,且早已出现在项目的效果图中。有人猜测,地块很有可能被融创翔龙拿下,开发成项目的二期。
这几宗地与同期出让的地块相比,热度明显要高,不乏高地价、多房企围猎,也看出开发商对黄陂板块的中意,非常看好未来发展。
区域楼盘定位高端,一二手房价全部被限
经过两年布局之后,黄陂板块楼市逐渐成型,聚集效应渐显。
融创翔龙广府壹号去年10月上市,现主推建面约77/97//㎡三四房,价格4.3万/㎡起。保利翔龙天汇推建面92-㎡三四房,价格4.69万/㎡左右。
卖了多年的老盘华标峰湖御境,现在售以大户型为主,主推建面约-㎡的半山院子和少量建面约㎡的大平层洋房。早就拿下预售证的它没有受到限价的影响,价格去到5.2万/㎡。
黄陂板块楼盘分布
从最新上市的两个楼盘的价格和产品定位来看,不难看出开发商的野心。
定位改善,目标中高端客户。
广府壹号最高吹风6万/㎡,保利翔龙天汇刚开始亮相时吹风价也去到6万,还要验资50万才能看样板房,将格调拉满。
要不是因为黄陂限价5万内,这两个盘的价格绝对没有现在的惊喜。
当然,这些新项目敢叫价这么高,也不是没有先例。
年,区域以建面㎡以上大户为主的雅居乐富春山居一手尾货就卖到了4.3万/㎡,是科学城板块楼盘的标杆。彼时科学城的房价普遍在4万以下。
黄陂地铁站旁的雅居乐富春山居
有了雅居乐富春山居打底,新进来的开发商目标也很明确,这里就是一个高端住宅板块,户型价格当然也是此为出发点。
除了有早已在价格上睥睨科学城楼盘的雅居乐富春山居撑腰之外,区域的二手,也完全拿得出手。
在黄陂与金峰两个地铁站之间,分布着万科城、保利林语山庄、万科新里程、龙光峰景华庭、越秀岭南山畔等大型小区,多是别墅+洋房的低密小区,如万科城、保利林语山庄,挂牌价2.8-3.4万/㎡。
保利林语山庄
你要是来这里看房,就会发现整体环境比黄陂地铁站周边幽静,居住氛围浓厚,还时不时遇到几个金发蓝眼的外国人。这里的中介就曾介绍,住在这里的圈层都比较纯粹,科学城的企业高管、南方电网的职工,你看对面的越秀岭南山畔,几乎被南方电网承包了。
越秀岭南山畔
正因为板块楼市热度高,房价飞涨,被政府重点