早上8点，天河车陂的地铁口已经排起了一条长队。
他们不是赶着要进地铁站的上班族，而是等待着班车，载着他们去往工作的写字楼，开启他们在黄埔的一天。
而另一头，黄埔的科学城、知识城、老黄埔，也有点堵车了，这个时间，住在这里的人，要是脾气不好，总会骂上一句：「黄埔住的人越来越多，越来越堵，以后可咋办。」
黄埔，几乎就是这么面对着人来人往。无论任何一个工作日，相似的场景。
作为当下广州发展最火的一个区域，黄埔的爆发力，在楼市当中，尤为突出，但我们更为好奇地是，为什么是黄埔？
而这个蓬勃新区，又是如何轰轰烈烈地驰骋在路上。
也许，只有实地深踩，才能找到答案。
01.
我们的第一站，选择在了老黄埔。
毕竟，从天河出发，沿着黄埔大道一路往东，一旦过了交界处，便是老黄埔了。称之为和天河最为紧密的板块，并不为过。
在很多人的眼里，老黄埔有着自己的特点：
居住氛围很浓，甚至有点老广的味道。
确实，如果在周边走上一趟，老黄埔浓厚的生活气质，还是很容易打动人的，至少日常的三餐，是不需要担心的，只需要纠结什么。
另一头，比起科学城、知识城这些需要依赖全新交通轨道而串联广州主城区的区域不同，老黄埔板块的地铁路网早早就搭建了起来，广州地铁五号线前往天河等主城区的通勤时间也非常理想。
再加上主干道的通达，在不少人看来，老黄埔和天河的莲溪一带分割感不强，甚至称得上，半个天河。
但对于很多人来说，也就仅此而已了。
抛开以上这两个特点，老黄埔的城市面貌偏老、过于侧重老工业，也是不少人的传统印象。
在建国初期的重工业化潮流助推下，文冲造船厂、广州石化厂、南方制碱厂、黄埔化工厂等纷纷落地。
但随着重工业重视程度下降，老黄埔逐渐缺乏活力。
进而久之，类似石化厂这些，也变成了心病。
是否真的如此？
作为广州的天之骄子，老黄埔还有另一个标签：第二CBD（金融城-鱼珠），几乎获取了政策、金融、交通等全方位资源倾斜。
年，以国际金融城—黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区重新进入大众的视野。
年，第二CBD更是实现了能级提升，蝶变为广州国家人工智能和数字经济试验区。
而鱼珠、文冲等片区都改造都已经提上日程，像文冲船厂等都已经完成了厂房的搬迁。
随之而来的是，一栋栋现代化写字楼的崛起：广州日报新媒体文化中心、穗港智造特别合作区暨新华穗港城项目、中国黄金集团粤港澳大湾区总部、中俄金融中心等。
除此之外，涉及旧村和老生活区的城市更新项目也一直在推进。
再加上万象城、双沙TOD智航中央商务区等项目的引入和改造，老黄埔在坚守着自己的基本面同时，也正在颠覆两个过去偏弱的传统标签。
老黄埔，我们差不多呆了半天。
主要的原因，还在于这个板块，已经足够有烟火气，却又不缺乏生机。
02.
从老黄埔离开，我们前往当下黄埔的最火板块-科学城。
进入板块的核心区域当中，这个全新板块的全貌跃然眼前——
整个科学城都充斥着「活力生机」，拔地而起的高楼随处可见，路边的指引牌也标注着东南西北各个方向的目的地，上面不乏多个大有来头的总部或者企业。
作为广州的科技创新中心，科学城是粤港澳大湾区核心，更是广深港澳科技走廊的重要节点。
广州世界强企业中，累计家落户科学城，这个比例，还是相当大的。
自科学大道-开创大道6公里范围，聚集超10余个总部项目，形成“科学大道-开创大道总部经济走廊”，成为黄埔中区CBD之重要地位，虹吸10万城市高知菁英在此汇聚，板块未来发展前景不可限量。（数据来源：房产情报）
当然，相比老黄埔，这里留给人更大的印象，还是人。
最近这两年，我们每次去到科学城，总是感受到这里的朝气蓬勃，因为来来往往大部分都是年轻的面孔。
例如上面的人来人往，基本都发生在了科学城。而这，恰恰就是科学城最值得期待的一个地方所在。
一般来说，一个新兴板块，最不理想的状态，要么就是沦为睡城，要么就是沦为空有产业的不留人情况。
而科学城，恰恰正在避免这种情况。
年，广州科学城片区常住人口已将近10万人，户籍人口约2万人。
按照规划，科学城将大力引进名校附校、国际学校，名校附小及国际小学占比提升至32%，名校附中及国际中学占比41%，全面提升基础教育品质。
同时，增加7处片区级医疗设施，提升整体医疗水平。
侧产业的同时，也不兼顾基本配套，这样的双管齐下，就确保了科学城的发展基本面。
不过，在板块蓬勃发展的同时，随着密集大型社区陆续入住，科学城的交通拥堵性其实是一个需要引起注意的地方。
虽然不是睡城，但成为堵城，也绝非好事。
虽然这样的交通弊端，也会出现在黄埔其他板块，但在科学城这边，最为突出。
人够了，但烟火气不足；离广州主城区稍微有一些距离；爆发力不足；则是科学城有别于老黄埔的点。
只能说，各有千秋。
和其相似的，还有知识城。
从大的方面来看，知识城定位和规划更为清晰。
沉淀10年的中新知识城总投资超过亿，目前拥有国家级双边合作项目、国际科技创新枢纽等多个头衔，已成为广州高知人才聚集的创新经济高地。
往小的方面来看，刚需自住最为看重的生活配套，也正在补全。
而作为中心六区中的房价洼地，知识城符合了大多年青一代的购房需求，因此源源不断吸引了慧眼识金的置业人流板块内，各类产品均供不应求，供求比不断走低。
这样一来，人也就有了。
但相比科学城，从当下的发展和完善度来看，知识城依然存在着睡城的隐患。
未来，知识城将有数十万的高新人才在这里工作和生活，成为广州宜居宜业的新中心，在这样的前景下，如何跟上脚步，是知识城需要深度思考的。
不过，知识城很值得期待。
例如返程的时候，我们在知识城的地铁站，发现下班归来的人，并不在少数。
03.
和以上三个板块相比，黄埔的长岭居板块和黄陂板块，各自近邻着科学城，虽然看似低调，但在自身定位上，同样有着自我的清晰认知。
例如，作为科学城的一部分，长岭居核心片区与区府板块近在咫尺，距离仅约2公里，再加上拥有良好生态、教育资源，为人口提供了高品质居住。
在城市配套上，2所公办名校（北师广实、铁英学校），1所国际学校（修仕倍励），1医院（广医妇幼），1医院（医院），2条轨道交通（地铁21号线+有轨1号线）都相继落地，让长岭居板块的居住性更强。
而近邻科学城，也让长岭居可以互补。
科学城密集的高新企业、科研机构，为高素质人口提供优渥工作和创业平台；长岭居则拥有良好生态、教育资源，为人口提供高品质居住。
至于黄陂板块，同样如此。
黄陂属于科学城范围，但不是位于科学城核心片区，所以在定位上，就更偏向于定位为复合居住组团，主要就是居住功能，没有产业功能。
所以，这样的板块区位和定位，决定了黄陂板块更好的地位，是在于居住，而不是改善居住。
这一点，也恰恰是黄陂需要思考的。
当然，对于以上这两个板块来说，还需要更进一步的推动力。比如更浓厚的城市资源，比如跟科学城之间更紧密的路网连接。
04.
这么一圈跑下来，我们发现，黄埔的几个板块，有一个很有意思的现象。
就是所有的板块，都处于一个发力阶段，要么是老黄埔的破旧焕新，要么是科学城的全新而起，就连看似稍弱一些的黄陂板块，也试图通过城市更新，焕发新的活力。
如此下来，就会让黄埔产生一个强烈的自我特性：
多中心化，却不侧重。
这样的特性对于一个新区来说，并不容易，如果你参照另一个广州同样话题多多的新区，就会发现，在多中心化发展的基本面上，黄埔会做的更加均衡。
而在购房者当中，这一个特性体现的更为淋漓尽致。
对于不少购房者来说，黄埔的板块多样化，会让他们可以根据自身的需求进行板块选择，不过，很遗憾地告诉大家，对于刚需来说，上车黄埔，确实越来越难了。
除此之外，如果回到楼市，我们发现，黄埔的几个板块，还有这么一个共性：
缺货，且不愁买家。
例如科学城，虽然是目前黄埔供应量最多的一个板块，也是黄埔成交最火的板块，今年前4月，科学城一手新房共计成交套，同比大涨%，位居全市第二。
但在楼盘的选择面上，目前有货的楼盘，也仅仅有少数项目。
而老黄埔，同样如此。
相比之前的一房难求，目前老黄埔的一手项目有了数量上的提升，但对于买家来说，要想在老黄埔顺利入手一套一手房项目，并不容易。
更不要说项目不多的长岭居、黄陂和知识城了。
这些共性，如果叠加在黄埔自身上，实际上是风险和机遇并存。
从好的方面看，黄埔的价值，有目共睹。
而另一方面，买家会对于黄埔楼市，处于一种纠结的撕裂化。
一方面，是对于黄埔前景的无限看好，另一方面，上车门槛越来越高，选择面越来越少，也正在劝退买家。
在这样的多元性下，黄埔，如何迎来新的局面？
是个命题。
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