跳个预言家，广州进入裸房时代，双合同要重出江湖了。
广州全面进入裸房时代
受限价影响，搞事情的楼盘不在少数。
有卖毛坯的，有限价减配的，有捆绑车位的，这些都指向让刚需深恶痛绝的“双合同”。
01限价后，套路多
南沙是重灾区。
据中介透露，位于黄阁板块的十里方圆，受限价影响，价格一口气降了/平，原定精装交标改成毛坯，目前，销售口径已经改卖毛坯房。
重灾区南沙
除十里方圆外，南沙其余的网红楼盘都进行了调整；南沙湾佳兆业悦伴湾，吹风价4万，受限价，打算改卖毛坯；蕉门星河东悦湾，限价，后期新货毛坯；横沥岛美的绿城江上沄启，限价影响，一口价3.6万/平，卖毛坯，但是可以选择装修，额外加钱。
随着走访和调查，卖毛坯的现象不仅仅存在于南沙，黄埔、番禺部分项目，受限价影响都开始背地里搞事情。
套路一：毛改精
毛坯房在限价背景下应运而生，无论标准高低，多数限价房的精装价格都是打着元/㎡标准的旗号卖房，而有些KFS还在精装上打起了小算盘，减配、压缩成本。
番禺某网红盘，为买家提供两种购买方案。接受毛坯，单价上减单价，为规避风险，开盘仅以毛坯房统一售卖，如需要装修，延至下月再单独签订装修合同。
套路二：团购外收
打着团购费、会员费的名头，这些楼盘额外加价一个比一个狠。当这种情况成为常态，哪怕数万甚至数十万元的外收，为了心仪的房子只好认了，照样买单。
黄埔区长岭居某项目，折后2万8，不卖精装改毛坯，提供基础款的选裸房，价格便宜；高配版的选精装，额外支付装修费用。销售甚至直言，这种装修包加楼房的组合套价在楼市很常见，买房者需要签订双合同，即房屋买卖合同与装修协议。
套路三：捆绑车位销售
平时售价十来万的车位，加价到二十多万、三十万来卖；买房必须同时买车位，而且有些楼盘的车位还不允许贷款，必须一次性付清。
在踩盘中我们发现，双合同现象屡见不鲜，甚至有些楼盘玩起了三合同的把戏。
黄埔某项目，捆绑车位出售，目前车位的售价在15万左右，大户型楼盘，甚至需要强制购买两个就是车位。也就是说，除了买房子外，还需要额外签订购置车位协议，允许分期三年付款。
套路这么多，限价限了个寂寞？
02卖毛坯，隐患多
限价卖毛坯，在业内有个专业的术语，叫做“限价减配房”。
看似是开发商投机的做法，但实际上，背后的隐患很多，早在十多年前，广州就深受限价减配之苦。
广州首个限价房小区——保利西子湾在年开始销售，随后诞生了中海金沙馨园、龙光峰景华庭、万科新里程、宏康和园等多个限价房项目，业主总数超过万户。
此后的几年，相继爆出限价房减配的雷。
中海金沙馨园天花板渗水
中海金沙馨园地板开裂
配件规格不符
地下水管道漏水
墙壁渗水、地下水管严重漏水、天花板裂缝、墙壁发泡、地砖断裂、墙面空鼓等各种房屋质量问题……
中海金沙馨园仅仅是广州限价减配房的一个缩影。
03限价≠双合同
双合同，又称阴阳合同。
买房时会签写两种合同，一份就是政府的指导价格房子买卖时的合同，另一种是以“装修合同”或者多种名目（捆绑车位、装修、水电等为名义）来补充并再次收费，两个合同加在一起是这套房的总房款。
年，广州“双合同”现象盛行，曾误伤大批刚需。
限价后，开发商千方百计地去削减成本，通过减配卖毛坯的方法来规避政策红线，从而催生双合同。
年前后，广佛等地双合同盛行
由于“调控+限价限签”的政策引导，虽然限价后，首套房购房虽然理论上是首付三成，但在实际购房过程中，首付往往高达5成，要多出几十万，甚至上百万的购房成本。
凭空增加的购房成本，导致很多预算有限的刚需，因双合同放弃新盘，转向二手，或被迫去远郊不限购地区买房。
直到年底备案价放开，混乱和无序才得以缓解。
04新房双合同，二手回春？
未必。
今年以来，广州积极出台《进一步加强房地产市场调控的通知》，要求房企严格按照预售许可备案价格明码标价，已经签订认购协议的不得提价或变相加价。
海珠、番禺相继出台禁止双合同的调控政策。
海珠、番禺限价政策，严厉打击双合同
但实际的情况是，广州增城、黄埔区一些楼盘在销售价格上还是突破了以往的限价红线，很多项目都采用了“双合同”的方式进行规避政策。
自从4月16日广州约谈6区后，各区都在积极跟进调控细则，总结广州的调控政策，其核心就是稳房价，维持一二手市场平衡。
第一、执行一手房指导价，稳新房房价；
第二、除花都、从化外，其他9区个人住房增值税2改5，削二手房热度。
随着调控政策的逐步收紧，买二手也同样要面临，放款、成交周期增长，对刚需来说，二手房不好买，只会更难。
双合同，还会提高后续房屋转让的难度。
基于此，我认为二手房的行情只会受供求关系的影响，无法跟新房的双合同画上等号。
04结语
总结来说，限价不等于减配，限价也不等于双合同。
政策收紧时，备案价成为控制房价的手段，基本上，双合同就很难杜绝。
原因有二。
一是随着居高不下的地价，原材料价格持续走高，建筑原材料价格也在全面疯涨，建筑材料价格较年基本翻番。
成本变高，会直接压缩房企的盈利空间，房地产已经进入微利时代。
年-年建筑原材料价格对比
二是再加上限地价+限房价+限售令的层层叠加，让房地产走入成本变高，质量变差的畸形循环。
可以预见，未来三至五年，随着一大批新房的收楼，限价减配的质量问题将逐渐暴露。
所以，即便整顿双合同，双合同经过变相包装，也会重新卷入市场。
这对买房的刚需来说，是好事吗？
未必。
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