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本文来源：魅力黄埔
村民提供的一份关于水西拆迁补偿方案的摘要：
具体方案
拆一补四，房屋主体建筑首层有效建基面积X4+二至四层票楼、阳台面积（飄楼、阳台按%面积计算，飘板不计）
超出四层A、B结构作元/㎡，C结构作1元/㎡的补偿单价（A为框架结构，B为混合结构，C为砖木结构）
现状房屋主体建筑不足四层部分免费补足四层；剩余合法宅基地补偿（证载用地面积＞现有房屋主体建基面积）补足四层，补足指标面积被拆迁人免付建安成本；
合法宅基地空地补偿，取得合法权属证明房屋，尚未建设房屋主体建筑或现已倒塌但尚未重新建设的宅基地，按证载建基面积X4计算；
弃产补偿未弃产的复建安置面积X元/㎡，如果部分弃产，不能超过复建安置房建筑面积的30%；
住改商的房屋，在年12月5日前办理营业执照、税务登记的按照元/户标准一次性给予停业损失补偿，起于住改商房屋均不给予停业损失补偿；
停车位按复建安置面积每满平方米可以用6平方米复建安置面积置换一个地下停车位，不足平方或置换后面积余方不足平方，不予置换；搬迁费按房屋现状总建筑面积X10/平方米给予搬迁补助费；每栋搬迁补助费不足元按元/栋支付，年满70周岁以上可由改造实施主体负责安置；临迁费按被拆迁人可获得的复建安置总面积X38元/平方米/月的标准交付，签约率达80%可一次性发放2年临迁费；满三年未能复建安置，则在38元/平方米/月的基数上递增20%。签约奖励0元/栋；交付房屋元/栋；选择回迁复建安置房面积大于获得的回迁安置面积，如果在5平方以内，可以按照元/平方米向实施主体购买，超过5平方米以上的部分，参照周边一手商品房市场价格向改造主体购买；注：以上数据按最终公布方案为准。
课程收益
通过课程了解城市更新项目前期拓展阶段如何快速精准测算，提前设计交易路径及税筹框架为后期降低税负做铺垫，成为高阶拓展人员。
时间地点
时间：9月12日（周六早上9点-下午5点）
地点：广东·广州
报名联系：朱老师
主办单位：兴广城、兴城商学院、城智库
课程大纲
主题一、浅谈旧改项目经济测算
一、投资测算——逐利旧改市场的重要工具
1.1量化评估——从非标准化信息到数据结果★
1.2协同办公——调动营销、财务和研发等部门支持★
1.3政策路径——经济测算成立的重要前提★★
二、旧改项目的测算逻辑
2.1开发商的收入、支出、费用与税金★★
2.2净利润与现金流★★
2.3旧改项目的实质仍是开发商的商业行为★★
三、开发商通过旧改获利的逻辑
3.1小资金hold住大项目★
3.2分期投入降低资金压力★★
3.3土地成本性价比高★★
3.4一拆一建如何转化成可售面积★★★
四、测算旧改项目需了解的术语
4.1图斑面积——可进行旧改的土地面积★★
4.2基础数据——可进行旧改的房屋面积★★
4.3改造成本——拆迁与复建发生的成本★★★
4.4权益面积——郊区项目的常见指标★★
4.5复建地块与融资地块——村民与开发商之间的博弈★★★
五、测算旧改项目的关键要素
5.1吃透政策是做好测算的重要前提★★★
5.2改造成本“三件套”★★★
5.3一二级联动测算框架★★★
5.4藏在税法里的获利秘籍★★★
主题二、旧改项目测算案例分析——以广州市旧村改造项目为例
一、系统建立广州旧村改造项目测算的逻辑框架
1.1为什么测算需要逻辑框架？★★
1.2兼谈数据建模和范式思维★★
1.3源于数据，高于数据★
二、案例一：以增城区某村为例
2.1先有土地再有规划★★★
2.2另类方式巧妙获取现状建面★
三、案例二：以番禺区某村为例
3.1当旧改与市政工程相遇★★★
3.2论集体物业体量对产业导入的影响★★
3.3工业区块线的必要性★★
四、案例三：以番禺区某村为例
4.1“最佳层数”与“㎡”的关系★★★
4.2利用抽样思维迅速评估拆迁难度★★★
4.3关于“元/㎡”的建安成本★★
4.4一个完整的静态测算方案解读★★★
五、测算旧改项目中需注意的问题
5.1保守一点，总是没错的★
5.2“不可预见费”与平台公司“服务费”的区别？★★★
5.3公配面积需要放在哪里？★★
主题三、投拓阶段主要业务及相应税务事项考虑
一、房企/项目公司与多方合作交易税务考虑（村集体、平台公司、前期介入方、旧业主）
1.1相关各类型支出如何在项目公司实现企业所得税、土地增值税扣除（费用性质、凭证要求等）★★
1.2旧业主/村集体一般要求房地产开发企业/项目公司承担税负，有何合理降低/递延交税方案，使得总项目支出可以降低★★
1.3房地产开发企业（项目公司股东/关联方）从项目公司取得的收入是否合理合规，并可以作为项目公司成本进行税前扣除★★★
二、特殊类型交易税务考虑
2.1外国企业作为旧业主参与城市更新★
2.2村征地留用地的城市更新★★
三、交易路径设计、对价设置等业务带来的税务影响★★★
主题四、疑难税务问题及处理
一、支付实物补偿的税务处理（以某旧村改造案例为例）
1.1对于旧业主收取实物补偿和现金补偿有何差异？★★
1.2对于项目公司实物补偿的支付如何实现税前扣除？★★
1.3可以扣除多少？★★★
1.4应取的何种扣除凭证？
1.5所有实物补偿只要移送是否都涉及视同销售？★★★
1.6视同销售劳务/不动产收入金额如何确认？★★★
1.7视同销售成本金额？★★★
1.8视同销售成本跟实物补偿本身分摊的土地成本及建安成本又是何种关系？★★★
二、旧业主可以享受的城市更新税收优惠及处理（案例分析）
2.1企业所得税政策性搬迁优惠范围理解★
2.2政策性搬迁优惠递延后，是否还有其他可能方式进一步降低税负？★★★
2.3政策性搬迁程序要求及影响★★
2.4土增税、增值税对于城市更新旧业主补偿税收优惠及理解，与企业所得税政策性搬迁优惠联系★★
三、合作开发下的税务疑难及处理（案例分析）
3.1股权投资形式下的股权支出可以在项目公司企业所得税前扣除么？★★★
3.2如采用股东采用土地出资，不承担经营风险分回固定物业回报，那么项目公司如何确定取得土地的计税基础进行税前扣除？★★★
3.3分回物业环节如何税务处理？★★★
3.4股东取得物业的计税基础又应当如何考虑？★★
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