我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：星主你好，手里有一套长城盛世二期的2房，无贷款，中介说市价左右，还有一套深中的鹏公馆学位房准备近期卖掉，看报价到了左右，还有的贷款。自住在香蜜湖瀚城有套平米4房，由于拓展赠送面积大，学位也不错，错过了之前5，6年多次置换机会，现在不知道是将所有深圳的房产换成一套南山自用房产，还是将两套小房资金投入南山宝中置换一套以下的兼顾学位与投资的房产？我也认同南山》福田的概念，但是香蜜湖城市客厅改造会不会给香蜜湖片区有新的提升机会？年收入约80，标的各有哪些选择？
回答：你好，感谢赞赏！香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。建议策略：一、低总价刚需次新电梯房二、顶级名校学区最低总价学票房三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘长城盛世和鹏公馆出手后，置换一套南山学位房，再加仓一套碧海沙井这些热门板块的刚需盘长持。瀚城可继续保留。选筹参考：天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）红树西岸、中信红树湾宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。
提问：老师，万的预算，想要居家和学位的三房，宝安和福田最好，请问有什么推荐吗？谢谢
回答：1.福田：在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，+还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。2.宝安从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。
提问：雕叔您好！请问到万总价，珠江新城工作，主要考虑学位跟自住，3房，天河有什么板块比较推荐吗？看了华阳华成，龙口西，跟华景那一带的楼梯房，担心楼龄久环境较差跟不上市场，东圃板块楼龄较新，但是学位一般，上班花费时间也更多。这几个地方单价大概多少比较合适呢？有劳雕叔指点指点，非常感谢！
回答：主要看您的需求，如果真的是如文所说的，主要考虑学位和自住，工作在猪心，那么选择华阳华成和龙口西，楼梯楼也可以啊，只是要忽略这一类产品的投资属性，没办法如果对学位要求不高，把投资属性放进去一起考虑，那么从金融城-鱼珠这一带其实是可以考虑的，这一带的投资属性和未来增长潜力一点都没问题
提问：老师，纯投资，看好红树湾超总概念，但红树西岸和中信已很贵了，想入手世纪村二期的三房，觉中介说是稀缺户型，赠送约三十平，东南向，二梯二户小高层，目前房价10w多一点，想持有五年后卖掉，可以有超总和白石旧改的双摡念加持，想听听您的意见
回答：你好，感谢赞赏！世纪村红树湾园林社区，分四期，除了少量50平、90平一房、两房，其他全部是+三房以上户型。这个社区，绿化率高、车位充足、四通八达，非常宜居，单说比较尴尬的地方：1、大户型居多，投资属性弱，流动性不可避免比较差；2、整个红树湾片区没有好的学位，中介多以私立南山文理学校为卖点，其实就跟在北大边买套房不能上北大一个道理；3、外立面比较难看，15年左右的楼龄，真石漆受雨水侵蚀，外墙已经变色；4、位置比较尴尬，1、2号线都在米左右，属于红树湾靠北区域，附近短期没有利好，未来看白石洲旧改，但项目东北的地块属于三期拆迁范围了，五年内不会动；5、户型格局一般，除二期、四期有赠送，其他利用率均一般。总结：很喜欢的话可以买，房子应该可以跑平大势，但潜力不如宝中。稍微有点错配（卖这么大面积的人会觉得地段品质差了点），需要长持
提问：雕叔老师，您好！我们家现在住侨香公馆多平的户型。因为有了宝宝，需要考虑学位。家里人在世界花园，华强北，坂田中海月朗苑各有一套房，还在宝安新锦安雅园有一间店铺，以及惠鑫公寓十套左右小产权的单身公寓。没有房贷车贷，现在想买套学位房，因为只剩一个名额，一直没出手，现在房价这么高，也不敢买。您觉得，安托山、香蜜湖、东海片区，哪个小区比较值得入手。估计就是为了学位，暂时不会入住。因为是二套，首付得七成，如果买户型比较大一点的，就得置换一套，您觉得哪一套比较适合换呢？
回答：你好1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）香蜜湖：香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；中长期看略微跑赢大势；香格丽苑，福田实验侨香学校，深高级。小学的学位也是不错的但是跟荔园相比，当然还是荔园会更优质一些。如果是从小学开始，那么需要选择兼顾到深高级初中部，或者有对口直升的小学，深高南的学区非常大，这些小学就包含了上面说的，荔外，东海，明德教科院附属小学等。 安托山片区现在就小学没有东海稳定，其他都比这边好，大部分房子次新，片区环境更好，周边还在发展，还在开发。这几个板块对比，优先香蜜湖。具体选筹需要结合你们的具体情况再做推荐。
提问：老师好。我在南山有一套自住60平小房，女朋友因为社保问题失去了购房资格，手头上还有万左右资金。目前计划下月结婚，然后将现有住房赠与给我弟（我弟已婚，目前只有一套）。这样我们就家庭名下无房了，可以方便参与打新或者首付5成。请问这种赠与过户的方式有没有什么潜在问题？以后买卖税费会很高吗？到时可以再过户回来？另外我这种方式（先结婚再赠与的方式）是最优的吗？需不需要先推迟结婚计划？多谢解答。
回答：1、赠予后再次出售时会有20%的个税（满五唯一免征），一般不采用这种方式，而是走亲属买卖的方式，费用更低；2、你这种情况最优的是先过给你弟，然后再买入，至于打新还是买二手，泽看你对房子的需求急不急，打新可以直接套利，但有机会成本。3、目前你这种还可以操作三成（你女朋友无贷款记录的情况下），不过感觉口子也越收越紧了
提问：老师您好，由于深圳房票已用完，目前考虑全款买回迁房，您觉得可行吗？
回答：您说的不限购的回迁房是指的指标房吧，以前有人问过，在星球上方输入关键词可以搜索到，确定项目安全的前提下，等得起的土豪可买。
提问：雕叔老师好，我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城，请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势，感谢
回答：你好，感谢赞赏！这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极：1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需；2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间；3、学位一般，没有优质教育资源引进4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区，5、户型硬伤：宝能城二期、利用率太低，宝能城一期、朝南太吵，朝北无阳光。6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。
提问：雕叔老师您好，说下我的情况麻烦指点。1.基本情况:夫妻都是深户，深圳无房，但是其他城市有一套房有贷款。年收入税后万左右，目前手上有现金万+2.需求:明年9月份小孩上小学一年级，考虑自住需求，要学位房，工作在坂田华为，不希望上下班花费太长时间。3.目前考虑了福田10号线上的盘，基本都比较旧，宜居差，而且3房基本+，首付5成还是有压力。坂田或者龙华有什么好的建议呢？十二橡树庄园，信义嘉御山，上品雅园？坂田万科城，这几个盘怎么样，什么时间入手合适？谢谢.
回答：你好，感谢赞赏！十二橡树庄园小户型不建议，是双拼劈开的，贷款难度大。大户型要看价格。深圳楼市从来是此消彼长的，没有绝对洼地，只有相对洼地。信义嘉御山，靠着科技园外国语和楼盘品质，去年下半年领涨坂田，成了坂田标杆。去年底上品雅园靠深实验学位后来居上，迅速超越了嘉御山。上品涨的太快太猛，嘉御山又成了相对的洼地，目前买嘉御山会优于上品雅园。坂田万科城：1.大社区、高低配；2.绿化率高但人车不分流；3.配套相对不够完善，医院、地铁（除四季花城沿五和站）、商业和好的学校。4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。对于这个板块我的看法是：1.未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；2.大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势。
提问：千总，想买科技园不满二年的房子，总价八百万左右。二年后房子的增值，预计比多交的税多。是等二年再买，还是现在买（多交税）？
回答：整个西部四五百万的房子已经猛涨了一波，以上的相对平稳但是预计很快会迎来补涨，你确定要等到两年后么？至于这套是否值得购买，要横向对比在售房源了。
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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