文章正式开始之前，先来说说今天的土拍吧。8月20日，济南新一轮土拍落下帷幕，还好，昨天预测的全对，恭喜龙湖喜提济南第二座TOD天街，绿城联合高新控股摘下孙村地块，据悉将打造Young系产品，这也将是济南入手门槛最低的绿城系住宅产品，银丰毫无意外摘下长岭山地块，持续深耕区域，就是地价贵点，不知道能不能赚钱。
不知道大家有没有注意到，最近朋友圈里出现了好多特价房，虽然打着贝壳专享的名义，但对楼市稍微有些了解的朋友应该都知道，这其实就是变相降价，开发商怕引发群诉采用的一种自保手段而已。
在低价驱动下，很多刚需项目，特别是东部，提早开始秋收，屯好粮食准备过冬。某有山有岛有点田的神武刚需盘，7月单月劲销3.5亿，收成不错，但我更好奇的是，济南一个内陆城市，岛从何而来？
目前的市场，一方面，从数据上来看，7月网签套，而上半年月均网签仅套，市场成交量有明显提升，另一方面，成交量的提升，主要源于提前开启的降价潮，以价换量求生存。
不光是新房，二手房市场表现也同样挣扎，济南的二手房市场价格从年8月之后，整体呈现下滑趋势，跌幅达13.8%，目前二手房也只能以价换量，议价空间大，成交周期长。
二手房市场没有动力，导致新房市场观望情绪蔓延。新房市场没有热点行情，就反馈到二手房市场。
16、17年巅峰时刻过后，济南楼市其实一直在走下坡路，别说千人抢房重现江湖了，现在连疯狂加价的土拍都很难见到了，毕竟，站在高高的山岗上，感觉真难受啊。
出现这种情况，跟济南这座城市是不无关系的，虽然济南作为经济大省省会，GDP近万亿，但人口吸纳能力依然较弱。
这其中的根本原因就是，济南虽贵为省会，但省会首位度较低，比如河南省会郑州，是集全省之力发展起来的单核城市，曾一度落后于济南，现已全面超越济南。
而济南，在省内有青岛压着，在莱芜的帮助下才勉强反超烟台，对省内人口的吸纳能力不足，加上官本位思想严重，产业结构落后，创业机会少，也很难吸纳外省人口。
除新增人口较少外，还有一个较为重要的原因，那就是济南现行的限购、限贷和限售政策，没有放松的迹象。今年3月15日，济南新旧动能转换先行区管委会曾试图突破，结果上演政策“两日游”。
楼市进入下半年后，走势将会如何？还会像去年一样频频降价吗？要想弄明白这个问题，我们要先看全国宏观市场整体走势，然后聚焦到济南微观市场。
从全国楼市宏观角度来看，能明显感觉到出台的政策越来越严格，形势不容乐观。
城市方面，疫情过后，房价疯涨的深圳，迎来史上最严苛调控新政，接棒深圳的东莞，也迎来调控政策20天内三次加码，无独有偶，房价有失控势头的杭州、宁波、南京、海口，政策均迎来不同程度的加码。另外，中央约谈10城，事无巨细安排了下半年房地产市场工作部署，号召向长沙学习，加强调控。
7月31日政治局会议，高频词“房住不炒”再亮相，“内循环”成经济关键词。
可以说，今年的调控政策比之前更加密集，力度更大，而且可以肯定的是，中央坚持房住不炒不放松，所以下半年楼市调控不可能会大幅宽松。
所以，今年将会有大量开发商提前行动，抢收业绩，从传统的金九银十开始，可能就会开启大规模促销活动，提前亮出底牌。
新政出台后，开发商比以往更渴望资金和回款，在这样的压力下，必然会在价格上给出较大让步，加快去化。
再从济南微观市场来看，去年下半年，从中新锦绣天地推出C02地块+高层开始，市场进入价格重塑期，周边各楼盘迫于压力，纷纷降价，降个一两千块钱都不足以吸引