这是咖啡说房的第10篇原创，未经授权请勿转载。
01金梦被淹
5月22号，连夜暴雨，袭击了广州黄埔和增城，很多地方被大水淹。
南方每年都有龙舟水，天气预报也提前报道了，但还是没能阻止大雨浇灌每一个村落和小区。
位于科学城的万科金色梦想的业主们走上了维权的道路，整个负二层车库都被大水淹没。
本来小区就是网红盘，从来不缺买家，这下更是全城轰动了。
那这种被大雨侵袭的小区还能买吗？我们接着分析。
02这都不是事儿
整个黄埔区府东板块有五个楼盘，依次是：万科东荟城、时代春树里、中海誉城、万科金色梦想、越秀岭南雅筑。
另外还包括两个正在卖的一手盘：龙湖云峰原著、绿地杉禾田。其实还有一个越秀保利爱特城。
这一块区域的小区都有个特点就是，都是大开发商，楼龄新，小区大，物业好等。
楼下的各种商铺其实已经满足了生活所需，周边又有大型公园，空气污染企业也被迫迁走了。
居住在这里的一般都是在科学城和开发区上班的，但也有一部分在天河上班。
在珠江新城和琶州上班的一般坐门口的班车，从岭南雅筑北门准点出发，依次经过这几个小区，然后到达公司楼下。
全程7块，40分钟到珠江新城和天河北，比坐地铁更快更方便，至少不用排队挤地铁，有座位，上车睡一觉就到了，然后下班依次回到各个小区。
正在下客的穿梭大巴也许你会说，干嘛不搬到天河更方便一点呢。
天河不是更贵吗？有钱当然可以搬，那没钱的怎么办呢？不在天河上班的难道也要搬天河吗？
何况，五万一平的骏景花园就一定比三万的萝岗要好吗？如果你有钱，在你眼里天河就是最好的，但如果你就只有50万首付，骏景好不好跟你没关系。
是物业好还是园林好，是教育好还是配套好，是40分钟就能到珠江新城吗？就居住体验而言，不见得（暂不考虑房价因素）。
如果你住在东圃的旭景家园或荔湾的广钢新城，同样从小区出发，你到达上班地点的时间可能和从萝岗出发差不多。
说交通不方便的人根本是没有来过，如果你来过，你应该知道，从保利罗兰和新福港的高层，一直到万科东荟城以及中海誉城，都可以看到整个科学城，甚至非常清晰的看到珠江新城广州塔，琶洲和保利鱼珠港。
十几公里和二十几公里的距离，正好是一个一线城市的主要城区范围，同时也是受主城区辐射的最佳范围，再远可能未必有更好的选择。
除了房价的约束，这也是很多萝岗新秀不愿搬家的原因，住惯了大社区大园林，不想去住老破小。
在科学城上班的，一般搬家会去科城山庄或新福港鼎峰，或者去住保利香雪山的别墅，不会搬家到天河，除非工作调动。
03旧改和基建
我们都知道黄埔区有钱，路灯都是三十万一个，但你不知道的是，黄埔区办事的效率确实高。
基建修路，旧改拆迁，速度真的是很快。相比老黄埔大量的城中村，萝岗的拆迁真的是飞速。
通往知识城的两条快速路一直在稳步推进，正在各个路口建设人行天桥，下一步就是要取消红绿灯了。
另外，有轨电车1号线马上通车了，有轨电车2号线已经动工了，5号线也正在环评。
周边的萝峰村火村都在拆了，再来看看中海誉城旁边臭气工厂的拆迁后的规划。
宏仁工厂拆迁中我们都知道，空白纸好画图，萝岗的拆迁和建设真的是说干就干，过几年又是一个新模样。
04亟待补涨
今年虽然受到疫情影响，但是热门区域的热点楼盘甚至出现了小涨，以及业主返价的现象。
比如大热的金融城和鱼珠，还有科学城，积压的需求释放出来了，同时预期也在进一步的推进，导致大家买涨不买跌，越涨越买。
万科东荟城受品秀星樾的影响有小幅上涨，同时小学也是他的一大卖点。
长岭居版块的价格也是往3.5以上走了，并没有看到便宜货出来。
只有区府东的这几个楼盘目前价格还比较稳定，但也一直都是网红区域的网红楼盘。
购买力是渐进式的，当某一个区域房价上涨之后，买家会往周边次选其他楼盘。
区府的渐进式就是从新福港和香雪山开始，扩散到万科东荟城，再到剩下的几个楼盘。
此外，龙湖云峰原著马上就要交楼了，绿地的售价也在3.3-3.5以上，一旦新盘进入二手市场，周边的价差就会逐渐缩小。
有轨电车2号线玉岩路站正好在此经过，拉近了与香雪的通勤距离，一旦规划开始动工，地价升值了，房子也会跟着升值。
通过2号线连接香雪和黄埔临港CBD，需求会依次传递过来，价差也会逐级降低，你们看好的老黄埔一定会辐射过来。
其实真正影响房价的，并不是投资客，也不是你们说的商业和地铁，而是科学城的高薪一族。
所以，其实目前还是比较适合入手区府东的片区的，从18年底广州房价横盘开始，这一片的区域价格一直都比较稳定，价差维持在左右。
投资和自住
自住离主城区不远，又属于广州东进版块，科学城范围之内，比新塘知识城南沙近，背靠黄埔临港CBD，受天河老黄埔需求的外溢，比白云老黄埔都便宜，升值确定性更高，这些或许能给你一定的参考。
如果你想上车，还有万以内的两房，如果你想生二胎，还有万以内的三房，选择很多。
如果你是互联网公司的高管，还有大四方，叠墅和独栋供你选择。
如果你是在科学城上班，或者你打算从永和搬过来，现在确实是可以选一选了。
当然，所有的需求一定要结合自身的情况，是自住还是投资，首付是50万还是万万，选择各有不同。
接下来我们还会聊聊番禺万博、南沙、新塘、佛山、东莞等地方，我是咖啡，如果不知道买哪里怎么买，