广州迎来了“旧改破局之年”，黄埔区更是立下军令状，3年内完成66条村旧改，于是不管老黄埔、科学城，还是知识城等，各个片区的旧改一直在如火如荼的进行中，各村以“完成清零”为荣
10月11日，网传广东省自然资源厅出了一纸“爆炸性”文件，这对于黄埔区未来的土地供应、房产供应会产生非常大的影响，接下来就看看该文件的主要内容，以及黄埔旧改为什么会被重点“点名”
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黄埔区旧改拆迁速度过快
黄埔的拆迁速度有多快？快到连中央都点名批评的那种。截至年7月底，黄埔片区策划和实施方案的批复率分别为50%和50%，从拆迁进度来看，黄埔原计划用三年的时间拆除66条村，合计万平方米，然而目前已拆除万平方米，也就是完成了计划进度的77%
相当于本来需要三年时间完成的工作，现在提前了一年半，那中央和省政府认为黄埔区的操作属于先斩后奏，大规模的拆迁速度过快，势必会带来一定的风险和隐患
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黄埔区空间规划职权不统一
黄埔将空间规划管理职权一分为二，本来是一个主管部门统一负责，而黄埔则把这个管理工作分成了两个部门来管理：一个叫区级的城市更新主管部门，另一个是区级的自然资源主管部门
空间规划职权的不统一，少不了会带来管理工作与问责上的风险和隐患
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大部分旧改村落先拆后批
黄埔66条村中有75%都是先斩后奏，在没有批复的情况之下就开始拆迁了，这种举动势必会造成社会维稳的风险和行政风险
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拆迁过快导致配置的新增建设用地大增
这一点就与房地产很有关系了，如果黄埔66条村要旧改，需要配套亩的新增用地，那么这个建设目标量，比过往两年黄埔区总的新增建设用地的指标量的5倍还要多
如果这个状况持续下去，势必会造成未来黄埔区的土地和房子的供应数量非常庞大，在短时间内是非常难以消化的，这将会导致发生类似南沙、花都那般的情况，土地与房子的供应太多了，多到冷场
上面是该政策文件关于黄埔旧改的一些主要关键点，接下来再来说说它对房地产的影响几何
1、原先参与黄埔旧改的一些开发商，比如合景、恒大、世贸地产，可能就不再参与了。对于开发商来讲，他们因为旧改新政的原因，可能就不会拿地了，进而导致这些项目在黄埔区的土地储备会减少
2、黄埔区政府会依据这个文件，对旧改的66条村进行不同的进度安排：还没有拆的就先不拆了；拆到一半的也会停下来，先去把审批的手续办完，之后再看资金和进展情况，考虑要不要继续拆；另外就是已经拆了的、已经在新建的，把后续的手续补足，再正常去继续推进
主要是那些还没拆的，和拆到一半的，现在一时半会儿也拆不了了，这个缓冲的时间会比较长，势必会导致黄埔区的规划出现像广州原本的城市特色——大量的城中村和高楼大厦相间布局，这就背离了原来规划的设想：66条村一拆，黄埔区变成一个都市级的城市面貌
3、这66条村没有完全拆完的情况之下，从未来的供应商来看，黄埔区未来的土地供应就没有原来设想得那么大，这对于黄埔区存量房的商品房市场，其实是一个间接的利好
假设黄埔区本来有3万套房子，现在政策变了，未来可能只有2万套，从这个层面来看，该政策减少了黄埔区未来土地的供应，以及未来一手房的供应，从而使得这个片区的次新楼更具竞争力
4、不管这个政策如何改变，也改变不了黄埔区（尤其是科学城、知识城、长岭居板块、水西路）一手房与存量房市场共存的市场结构
老黄埔拆迁变缓之后，除了既定的一手房供应，基本上会趋向于变成了一个存量房的市场，这样反而有利于整个房地产市场的稳定和繁荣
5、这个政策文件会使得黄埔区原来的城市面貌不会发生太大的改变。老黄埔原本就有石化、文冲船厂、黄埔港这些重工业的存在，加上旧改进度减缓，那么城市面貌在短时间内就不会发生较大的变化，还是会维系原来的那种感觉吧
6、如果当地某个一手房是一个拆迁的项目，那极有可能在整个拆迁的过程当中，会有村民诉讼、讨要拆迁补偿，甚至村民维权上访的情况出现，进而导致这个项目烂尾，或者是开发不下去，所以对于黄埔区的一手房要足够谨慎，防止项目烂尾，因为旧改充满了太多的不确定性因素
7、广州旧改的进展其实没有那么地快，可以看看猎德、冼村、员村有没有进展，看看保利在琶洲开发至今开发了多少年。如果仅凭一个区的力量和一个区财政还不错的情况之下，能够把一个区66条村的旧改全部完成，有点痴人说梦
因此不要对黄埔区的旧改抱有太大的期望，广州这个城市的属性决定了它的旧改一定是磕磕绊绊、如履薄冰的一个长期动作，也不可能三年拆66条村连带完成旧改，这相当于普通人说要研发原子弹，要放射卫星，是几乎不可能实现的
敲黑板划重点
总体来说，这个新政会逼停黄埔区66条村的旧改，部分项目手续齐全的可以继续去开发；手续不全的以及没有手续的，可能在未来三到五年就拆不了了
至于烂摊子也好，村民上访也好，后续陆陆续续的各种民事诉讼也好，都将使得之后的维稳工作非常严峻
从短期来看，黄埔的房价会慢慢地往下走，因为黄埔区的旧改力度变弱了，政策逼停的旧改，相当于对这个区域是一个利空，所以房价会往下走
从中长期来看，供应量的减少反而是有利于这个地方的，因为能改善这个地方的供求，所以未来两到三年，整个市场就会比较平稳，甚至往下去走，但是未来三到五年，黄埔区整体上的市场是没有问题的
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