前段时间，大壮名城新加推的楼栋，开出6.4万/平的劲爆天价，让人惊掉下巴。
要知道，现在“限价”重压下，老黄埔一哥城光同时加推的均价为5.3万-5.5万/平，天河东的珠江花城最新开盘也只是5字头起。
大壮这个价格，直接刷新了科学城，乃至整个黄埔区的价格体系。
然而，近两、三个月，科学城多个项目却掀起降价潮：从5万+到3万7，从3万7到3万3，价格拳拳到肉，愈演愈烈。
可以说，从下半年至今，科学城逐渐呈现分化与割裂的状况：
一边高调卖出6万+，一边内卷变本加厉；一边土拍持续爆冷，一边新房热度不减。
年底了，科学城还能买吗？应该怎么买？
一边被抛弃，一边受追捧
土拍是市场最好的晴雨表。
今年科学城的地市就像是坐了过山车一样，急转直下。
第一轮供地火到要摇号，第二轮供地冰火两重天，流拍成交各一半。
到了第三轮，为了挽回局势，黄埔大开绿灯：取消限房价，付款方式也从一个月内付清调整为分期付款。
但，这次最惨，无人问津。
同样在第一批供地里抢破头的创新城和横沥岛，好歹在二三轮里也顺利出货，算是坚持到了最后。
魔幻的是，虽然土拍被嫌弃，但科学城的新房成交热度不减。
克而瑞数据显示，年1-11月，科学城一手住宅网签套，同比大涨95%，封王广州楼市，超过了往届夺冠大热——新塘和永宁。
图源：克而瑞广佛区域
说好的买涨不买跌呢？
明明楼市情况挺好，为什么土拍爆冷？有两个原因。
一是今年房企真的缺钱，尤其是民营企业，直接躺平。
二是流拍的地块出让条件严苛，而且本身素质一般，要么位置不好要么定向出让。
同时，这也传达出一个重要信号：
科学城摊大饼式扩容的短板显露无疑，资源集中度有限，房企的子弹也会优先用在刀刃上，选择更有潜力的区域。
分化剧烈的科学城，哪里更有价值？
掏心窝子，科学城的圈层逻辑
早期的科学城，主要是神舟路到开源大道一带约40平方公里的地方。
后面不断东进，并且向外辐散，同时也把黄埔区政府搬迁过来，总面积达到平方公里，对区块间的定位和功能越发清晰。
如今，以现政府选址为中心点，根据选筹价值，可以将科学城大致划分四个圈层。
1）第一圈层：区府
地铁6号线苏元到萝岗站的这一带，两个关键词：稀缺和高颜值。
沿着整条开创大道，总部经济走廊大部分坐落于此，分布了多家五百强企业。
不管是商业氛围、市政设施还是到产业区的距离，区府板块都拿捏得恰到好处，实现了完美的职住平衡。
这里的价值遵循一个原则：强者恒强，可以说是科学城最抗跌的区域，除了价格贵之外，没啥特别毛病。
2）第二圈层：香雪
主要是香雪地铁站及往东、往北的区域，属于次级区府板块。
算得上是科学城“地主”，未来新增用地主要靠这边的旧村改造，火村、萝峰、水西等旧改都有大量土地释放。
待香雪城改建后，和周边众多商业住宅形成联动效应，加之紧挨区府的优势，价值也会稳步上升。
毕竟，巧妇难为无米之炊，区府代表的是现在，香雪就是科学城的未来。
3）第三圈层：科学城西
地铁神舟路站到科学城站的范围。
以前的科学城中心，早期发展最集中的地方，大部分土地拿去给科创企业做产业园，导致基本没有住宅和商业，人气不算高。
上半年大热的黄陂就在科学城西的北面边缘位置，也算是这里少有的住区板块。
黄陂的定位是环境好，主打宜居和教育牌，同时离天河智慧城也比较近。
4）第四圈层：云埔、长岭居
云埔板块，虽然定位为智能制造，被拔高到科学城两大核心之一，但开发强度相对较低，目前仍以工业园为主。
现配套需要依赖区府和香雪板块，急需破局的23号线也遥遥无期，总之这边的价值兑现还是需要长周期等待。
而长岭居，其实严格来说已不属于科学城，最新规划里已被纳入知识城版图。
但这个划分只针对经济功能区，非行政街道的划分，在区域认同感上，长岭居还是和科学城更亲密一点。
它跟黄陂的宜居定位差不多，好山好水好风光，学校也不错，是科学城的后花园，也被戏称黄埔版“牛奶厂”。
而且具备21号线+有轨电车1号线的双线加持，跟科学城的关系会比云埔亲密些，行情也主要由科学城拉动。
最贵6万+，最低3万3
14+盘价格大起底
目前科学城主要有14+盘在售，价格区间在3万-6万+左右徘徊。
最贵的自然是C位的大状名城6.1万/平起，以及
最便宜的就是打响“降价潮”的时代天韵，新加推单位为3.3万~3.6万，毛坯，算上装修大概贵个左右，对刚需上车科学城极为友好。
香雪和水西是目前科学城供货主力，大部分楼盘都有适度的优惠放出。
虽然水西大半区域也被知识城吞下，但位置上它还是近区府，靠吃区府的红利外溢，因此而降价不太可能，影响并不大。
而黄陂和长岭居都是改善客居多，以自住属性为主，价格相对高点，大致在4万+左右。
那很多朋友可能会疑惑：科学城会不会继续降？还能不能买？
对此，淘房君认为：多虑了。
一来，如今市场热销，就是因为购房者认同了当前市价，开发商没必要再降下去。
二来，今年的价格战主要还是被“限价”所逼，目前广州房价已经连跌4个月，为期一年的zz任务即将完成，明年放松是大概率的事情。
最近，广州不少项目在海报上打出调价信息，出现价格翘尾的现象。
更重要的一点，科学城之所以成为广州最热销板块，少不了“同行的衬托”。
根据克而瑞数据显示，今年科学城板块上车门槛约在万左右。
跟它同一水平线的对手有哪些？白云湖、后天河北（龙洞一带）、市桥、明珠湾等。
无论是产业、配套还是城市界面、成熟度，科学城都优于以上备选，基本上是同条件的最优解。
所以，既然都在这个预算范围了，无需担忧太多。根据自身需求，认准心目中的核心板块、核心项目即可。
