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楼市真实行情看二手
1、所有的资产都是流动性决定价值的。房子也是这样，无论吹得多么好，你去二手市场走走，看看房子卖出的速度，就能感受到这个地方真实的价值。珠城万的中海花城湾为什么能秒光？万钱不多吗？这就是核心资产的魅力。
2、人的投资存在很多不理性的因素，比如海边买房，惠州买房、从化买房等等。一手楼市是会放大人的不理性因素的，你看着那么热闹的人群，你想我有钱买啊，中介一定会跟你说以前买房的人如何如何赚钱，你可能一心动就上了。但是二手市场往往是刚需客深思熟虑后，所以二手市场才是楼市真实的面貌。
3、楼市行情是人们用脚投票出来的，只能承认，不要去抗辩。你说一个地方房子如何如何旧，环境如何如何差，污染多么多么严重，结果人家就是涨得很好，反而你说自己看中的很新的小区涨得很一般，说明这就是市场用脚投票出来的结果。不要去讨论市场结果理不理性，投资从来都是顺从思维，什么好就上什么，违背市场吃亏的是自己。
4、买房投资永远是刚需思维胜利。平以下的四房，90平以下的三房，80平以下的两房，涨得就是比其他户型好，有地铁、有学位、有商业就是吃香。房子太贵了，所以只能用最少的钱满足最多的需求就是最好的。的四房自住不舒服吗？但如果你只买就能有更好的学位，更近的距离了，刚需思维占上峰了，所以的四房涨得更好。这就是为啥哪怕在天河，拥有超好环境的汇景新城涨幅跑输华景新城乃至天河公园。
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一座城市房价的阶梯
5、说回黄埔区三个主要板块：老黄埔、科学城、知识城。虽然很多人说知识城和科学城自成体系，但是我个人认为除了南沙有机会自成体系，其他地方都难以摆脱整个广州的定价体系。一个城市最多只能有一个超出城市层面的定位，广州目前看来只能是南沙了，很多深圳投资客已经前去建仓了，但是南沙现在进去可能需要做好10年的长持准备。目前来看，科学城和知识城还是区府主要在推动。
南沙蕉门河行政中心区图/南都
6、对于新区要以发展的眼光来看问题，但不能以太超前的想象来看问题，尤其在目前中国经济的降速期。人往往容易在需要胆量的时候悲观，在需要冷静的时候盲目乐观。这就是为什么过去几十年，很多人甚至觉得珠江新城是郊区，也不敢想象深圳湾能有今天；但是到了今天，一堆地方说自己是下一个或比肩珠江新城。
7、未来十年乃至二十年，广州仍然是以珠江新城为金字塔尖的单中心城市，围绕这个中心而形成不同层级，一圈圈往外扩散，形成一个制高点、多个不同程度的波峰群落。毫无疑问的，紧邻珠城的金融城、琶洲和鱼珠，二级地位也已经定型，第三层次则是科学城核心（黄埔区府板块）和番禺万博。
不否认科学城的中高收入人群在不断增加，但是一定要相信，最多的高收入人群从过去到未来一定集中于珠城、金融城和琶洲，他们也是广州楼市的主力。这也就决定了老黄埔、科学城和知识城的房价是依次递减的。
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黄埔房价的天花板
8、老黄埔（鱼珠到文冲）是黄金地段，直线距离珠城最近仅10公里，上班地铁半小时，距离金融城不到6公里，地铁15分钟，直线距离琶洲也不到7公里，地铁20分钟。这里和广州的黄金三角地区都非常方便，这意味着你有非常成熟的未来接盘画像：珠城小白领、琶洲IT男、金融城金融业白领，这些人的收入给鱼珠打下了坚实的基础。这还没算鱼珠自己商业崛起，所形成的购买力。
你可能说现在老黄埔环境不行有石化，也可能说这里教育普普通通，但如果你说的这些都很好，也早就不是现在这个价了，那就是一个比滨江东还要新的高级滨江东。
老黄埔核心——也就是鱼珠-文冲所在的、最新规划的广州人工智能与数字经济试验区鱼珠片，刚需坚实，房价最高，是整个黄埔房价的天花板。
黄埔港规划效果图
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年轻群体买房新趋势
9、科学城核心直线距离珠城16多公里，距离琶洲也16多公里，距离金融城近点，一线城市算可以接受的通行距离，这里也承接了琶洲和珠城的外溢。科学城对天河上班的人是有吸引力的，连片的新住宅、干净的新环境、宽敞的马路，相同价格在天河只能挤在嘈杂的棠下、车陂旧房子，追求住宅品质的人容易对科学城趋之若鹜。科学城承接了不少对住宅品质很看重的人。
不要觉得住宅品质不重要，事实上90后乃至00后会越来越追求品质了。这是一种新趋势，一旦形成风潮，不可逆转。这也就是这一两年，市中心无核心价值（比如好学位）支撑的老破小楼梯房，涨不起、难卖的原因。
10、科学城和老黄埔不同的优势是，科学城有自己的产业链，生物医药、互联网企业以及科研院所的集聚，加固了科学城的购买力。在这类企业上班，会更喜欢环境清新的科学城。科学城的产业集中在6号线和21号线沿线的科学大道、开创大道。科学城目前的弱点，在于教育、商业不行，还没有啥像样高大上的商业。
所以科学城买房就是奔着离产业越近、离区府越近、离地铁近、有学位买，是优选；次一级的靠区府中心辐射外溢，比如云埔开源大道两侧、长岭居核心长平片，也不会差。
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以发展眼光看知识城
11、知识城距离珠城50公里，即便距离科学城，也有30公里。这个距离已不能承接多少核心三角外溢了，这个距离，也有太多选择。也许有少数在金三角上班，不怕辛苦且受限于总价的人选择了住在知识城。这类人是置换主力，只要他们稍微赚点钱，一定会赶紧卖掉知识城跑来科学城或老黄埔，时间就是生命，太长的通勤损耗人生、降低人的心情愉快程度。这么说吧，如果你在知识城上班，买得起科学城，你有可能买在科学城而不是买在知识城；但是反过来，在科学城上班，买得起科学城，一般是不会跑去知识城的。
12、知识城目前房价的支撑是羸弱的。可能说引入了多少多少企业，建了多少多少高楼，但是目前知识城工作的刚需，占知识城销售房子的百分比多少？在我看来目前导入的就业，是在踏实上一阶段知识城房价高涨的泡沫，而不是足以支撑下一阶段高速增长的变量。过去知识城的洼地，是由其极低的单价产生的，很多想上车但是总价低的人跑去了那里。没错，早上车知识城的人，至今都有不错的涨幅；也相比当年同样低总价而跑去隔壁增城接盘的人，拉开了距离。
经营十年仅6平方公里的知识城南起步区图/贾自豪
13、但是，随着这波涨幅，知识城二手3-3.6万左右的成交单价，不算便宜了。一旦超过一定总价，纯为了上车而选择知识城的人只会更少。所以，知识城自身产业产生的刚需，决定了它的未来。我见过天河小老板追求环境改善买了科学城的大户型，很少见过改善去了知识城的。
14、从楼市定位来看，知识城在未来较长一段时间，仍只是刚需板块，还谈不上改善的基因。甚至于，随着这一轮涨幅，知识城与周边增城拉大差距，也在逐渐抛离刚需；而自身产业刚起步，就业人口未成气候，过高的房价对本地就业人口的反噬，不容小觑。
15、知识城还有一大担心，是周边土地过多，并不算稀缺，一旦政府需要财政，极可能规划出更多住宅（按规划，住宅供应占比三分之一）。大量新房是房价的对手盘。这就是为什么在楼市熊市来临时，郊区容易领跌。刚需不足、投资客冷静、上一波投资客等着出手，而带来单价阴跌期。郊区房价其实很难横盘，一旦不涨，绷不住的投资客会带来房价一阵阴跌。
16、对知识城的未来，不要盲目乐观，但也不能不用发展的眼光看待问题，就像是创业板的股票，暴涨暴跌的幅度总是要更大的。但是，如果你的投资是以更长的时间为周期，比如再等到楼市的下一轮牛市，那其实没有关系。在这个阶段性高位，我觉得卖出无须担心，等过几年更多二手出来，去投资客的盘砍价，可以有更实惠的入手价格。郊区用长久发展的眼光看问题，等于它会给你足够多次的上车机会。
来源：黄埔观察
