声明/Statement
本文为粉丝投稿作品。黄埔生活汇长期征稿，征稿内容包括而不限于黄埔楼市评析、买房分享、城建解读、旧改故事等。稿件一经录用发布，将给予丰厚稿酬。
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?投稿
最近疫情期留守家中，偶然看到网上流传的”芳村逃离秘籍“，可把我逗乐了，心想还好我前年就逃离荔湾了。
来广州已经三年多，差不多该买房结婚了，队友说：”你对荔湾熟，咱去那边看看吧！“我寻思着，选荔湾的话岂不是要超预算了？于是分歧来了，她把目光瞄准了广钢新城，而我是考虑科学城或知识城。
（知识城实景图，摄/黄埔生活汇）
之所以选这两个地方，主要是黄埔离我们上班的天河近，通勤还算方便，关键是发展潜力也强。
而广钢新城就是广州新时期的睡城，白鹅潭的大饼画了那么多年也没多大起色，老实说荔湾、越秀这些老城区不可避免地会走向没落，怎么说呢？
首先，老城区的人口红利是在不断衰减的，新区的人口吸引力在上升。
之前在荔湾租房时，每天傍晚下班走在大街上，总感觉周边暮气沉沉，这里说的可不只是天色，还有人群的年纪，荔湾老区的人口老龄化太明显了。
（节选自广州市第七次人口普查公报）
越秀其实也差不多，不过因为它有金融业支撑，路上还能看到一些年轻的上班族。但是，根据广州市第七次人口普查信息，越秀区的常住人口却是负增长，看来这里的人口流失也是相当严重的。
并且从人口普查数据来看，排除从化这种完全的山旮旯，老三区（即越秀、荔湾、海珠）的人口增长可以说是垫底，增幅都不满40%，越秀负增长，荔湾加38%，海珠加16.7%，大概是因为有广钢新城和琶洲两块新地，相信老街道增长不了多少人。
与此同时，外围行政区的人口却在飙升，像南沙、天河、黄埔这些强就业中心，靠企业经济吸引了大量上班族，所以户籍人口和常住人口都在持续增长，并且大多都是年轻人，不愧是年轻的新区。
当然，定居在哪里看个人便利，反正我喜欢住在朝气蓬勃的地方，老城区实在不对我的胃口。
第二，老城区缺少空间来建设产业，发展潜力远不如新区。
老三区是广州面积最小的区域，越秀最小，已经腾不出空间发展；荔湾要不是合并芳村，也早就没地了；海珠也只剩下琶洲可以建设，背后大片的城中村等待改造。
（广州各区地图，图源于网络）
说到旧村改造，有人可能会说现在反响最大的是黄埔，三年要拆掉66条村，步子迈得太大，没那么容易完成。我想说不容易是肯定的，旧改普遍难，但跟老三区那超高昂的拆迁成本一比，黄埔反倒显得容易很多。
况且黄埔不是纯粹靠旧改来腾出土地，也有其他的储备用地来发展产业、建设配套。除了老黄埔有点像老三区，北部的科学城、知识城的村子应该叫郊外村，周边空置的土地只要符合条件都可以用，产业建设也取得了成果，南沙也是类似情况。
有产业建设才能推动城市平衡发展，才会有升值空间，要是没有产业只有住宅，那就是睡城，就像番禺；要是没有地方发展产业了，那就只能没落了，就像荔湾……
第三，老城区高企的房价太容易逼退刚需买家了。
天天听到有人吐槽黄埔、南沙房价越来越高，咋不看看老城区，就说队友相中广钢新城的某郡，都卖到5.7万以上了！这已经超出我的预算，所以我也没选老黄埔，最近的某鼎、某光都是5万多，天河就更不敢想了。
（图源/贝壳网）
相信有很多像我这样的广漂都是被市区的房价逼退的，老城区新房贵，二手房也不便宜。富人想买哪里都可以，但咱中产阶层最好还是精打细算，同等的预算，我为什么要选老城区的老破小？买城市面貌更好的产业新城不香吗？
当然，肯定有人会拿老城区的配套更齐全来压我，但问题是这个优势它也是在丢失的，医院、学校都在外围建新院区、新校区，比如规划落医院、知识城的华附。
（知识城华附效果图）
大家抢破头的老城区学区房，现在也开始政策调整，像前段时间越秀小升初派位的变革，可以看作是促进教育公平的前兆。而且，个人认为孩子的成绩不单纯靠学校和老师，平心而论自身的努力和家长的督促也很重要。
总之，我不觉得老城区优势突出，现在买房政策收紧，又是杜绝学区房炒作，又是买房限贷，与其在老城区跟老人家挤，还因为不会讲白话而被鄙视，还不如住到都是年轻新广人的新区来！
新区肯定也有不足，但它更有发展空间，关键是房价相对还友善点！
不说了，我还得继续去说服队友。
本号观点
一开始收到这篇投稿时，小编还在考虑要不要放出来，毕竟这位粉丝的部分观点挺偏激的，好几个区域都被踩了一脚。但回头想想，他的一些观点也有一定道理，所以不妨发出来大家一起讨论讨论。
这里补充一下小编的观点，其实荔湾、越秀、海珠等老城区绝非一无是处，虽然总体上确实是用地匮乏、人口增长速度放缓，但其城市建设已经成熟，生活氛围很浓厚，配套的完善程度也强于新区，估计上文粉丝的队友也是考虑这一点。
（荔湾上下九步行街）
众所周知，目前黄埔、南沙的城市配套比较匮乏，甚至还略逊于番禺，比如街坊们经常抱怨的缺地铁、缺商业。虽然产业建设成果斐然，但大家要的是肉眼可见的生活配套，普通人对经济数据并不感兴趣。
新区的发展能吸引人才，但人口增长也并非一触即就，投稿所说的新区人口飙升是有商榷空间的，比如黄埔近十年的人口增长在各区中成绩并不算非常亮眼，而南沙之所以增长5.7%，很大程度是因为01年番禺的大岗、东涌、榄核三个镇被划归南沙。
（番禺三镇划归南沙相关新闻报道）
所以说，城市化的轨迹是循序渐进的，像黄埔区想要从工业区过渡到科创新城，肯定无法一蹴而就。当然，从整体发展趋势来看，老城区没落、新城区崛起是普遍规律，估计广州也很难逃脱这种规律。
至于这个过程需要多久，这谁都不好说，只能说现时情况各区都兼具优缺点，我们最好要客观分析，没必要踩一捧一。即便放到买房的层次上，也应当如此，毕竟大家的需求各不相同，有人爱老城区的醇熟配套，有人爱新区的日新月异，总之就是各取所取吧！各位街坊觉得呢？
