专治白癜风 http://baidianfeng.39.net/a_kycg/160210/4769980.html点击订阅↑济水河畔有几楼何处安我家？很多人对济南的整体楼市还是没有很具体的认识，我就用一张图，逐个片区的给大家直观展示下，聊聊我对各片区房价的认识。看完这几张图，你可能会对当下和未来几年的楼市发展有个初步认识和预判。
我们济南的城市框架
我们城市发展的新口号是什么？
“东强、西兴、南美、北起、中优”，单看着十个字，哪个片区都不错。但是你再好好看看济南，特别是经常在济南东西南北跑的人，你觉得哪个片区发展的更快？更能吸引人？
我们的城市向哪个方向发展相对空间充足且更顺势？但凡是一个理性的人也会说是东部，因为来到济南的新济南人，大部分在东部能找到工作，这边的就业机会多一些。然后我们再看这几年改善置业者的置业范围，也开始向CBD、奥体、汉峪、高新、盛福等片区置换迁移。因为这边是“行政、金融、企业”最集中，且还会聚集若干年，吸引力还会变强。所以这个区域是济南吸引力最强的片区，不管你信或者不信，很难改变。再看一下我们现在的置业区域分布：未来近2-3年图片上的18个区域还有新房可售，加上郭店、孙村，可以把济南分成20个置业小片区。当然老城区还有零星的拆迁土地入市，但是这不影响大的供应节奏。东部是新房供应主阵地如果你是个有心人，可以数数二环东路以东在售楼盘数量，大概率占了济南的7成左右。东部有大量的土地可开发，有大量的低价楼盘可选择。济南的城市人口还会一直增长下去，可能最少还要增长10年，这十年向哪边发展？我们再想想近几次主城区的拆迁，特别是千佛山北广场的拆迁，老城区更新太难了，老城区的好房子真贵，旧房子是真旧。现在的改善群体在东部置业主要购买区域：
1、CBD片区——
地铁、商业、办公、住宅，未来的济南新中心，这里将会最繁华。
在售楼盘可选择不多，招商公园、中信泰富济南尊、复兴国际中心、绿地ifc、华润昆仑御，且剩余大部分均为精装价格2.8——3.5万，华润的大面积毛坯左右。
有钱你就能买到，小街区让很多改善还是有疑虑。
2、奥体（龙洞也在内）片区——
环境、配套、教育均不错，紧邻龙奥大厦、奥体中心，不可复制。
几乎没有在售新楼盘，各种单位宿舍很多，二手房也很抢手，价格今年又涨了。只有大华紫郡一个楼盘在售，产品还可以，片区内的香饽饽。
未来很长时间内，这里会是东部房价制高点。
3、贤文（高新、软件园也算在内）片区——
CBD、奥体、高新算是济南东部商务区最集中的三个区域，高新核心片区同时也能享受CBD、奥体的配套服务。
在售楼盘仁恒奥体公园世纪、绿地华彤苑、珑悦府、颖秀华府，龙湖新项目下半年入市。
高新区这几年教育突飞猛进，现如今东部置业人群比较喜欢置业高新区改善盘，部分高新次新房价格与CBD毛坯价格相当。未来仁恒、龙湖很有可能比肩CBD楼盘价格，年大概率会突破3万。
4、盛福片区——
历下区仅存的还有大量土地可出让片区，位置尚可，距离CBD、奥体、高新商务区都相对很近。
但是这几年历下区教育比较拉垮，没有在盛福片区注入很好的师资力量，导致整个区域教育被旁边高新区甩下，这一点我想历下教育局难辞其咎。
年在售项目海信君和、万科翡翠公园、金地华著、绿城蘭园、招商滨河府、阳光城檀城，下半年银丰、越秀新楼盘也将入市。
教育能跟上，这个片区才能好过。
5、汉峪片区——
经十路以南的生态环境不错，小汉峪、大汉峪片区有山体资源，随着这几年东部发展，这个片区成了改善群体比较喜欢置业区域。出则繁华，有汉峪金谷、奥体、高新区的商业配套，入则宁静。
今年的汉峪片区扬眉吐气，一个山大瀚阳学校让整个大汉峪好几个楼盘房价涨了-元，成绩决定这片区的最终潜力，娃娃们好好学习！
汉峪在售品质楼盘不多了，海德堡、中铁逸都国际、金科东方博翠、梧桐郡……这几个楼盘真的迎来了高光时刻。
6、刘智远长岭山片区——
历下区最靠东区域，历下区是个金字招牌，可以到了长岭山不灵了。相对来讲片区比较孤立，只能靠区位和教育吸引改善群体。
刘智远的金茂、银丰在燕山学校的助力下卖的不错，奥东新都二手房价格惨不忍睹。
长岭山几个楼盘就相对吃力很多，教育不给力，还是历下区教育局要背锅！
再说说东部的刚需片区，7个片区。
1、华山片区——
神奇的华山片区从1-的房子都有，真的是一个华山湖改变整个片区。如果没有这个湖，可能这边能多建很多房子，但是不可能成为改善置业者的选择区域。
除了中铁在售的中铁梧桐苑之外，其余全部都是中海的房子。
单看片区环境不错，区域上还是相对孤立，教育短板需要补补。
2、工业北（新东站、张马）片区——
距离高新、CBD比较近，有地铁线配套，是刚需置业者比较喜欢置业片区。但是小街区的规划，我实在理解不了。
片区内缺少品质楼盘，加上本身的地理位置，短期内依然还是刚需片区，很难突破。
年我认为这个片区还有小的上涨空间，但是不会特别大。
在售楼盘：中建蔚蓝之城、万象东方、中粮祥云。工业北南侧的几个项目比较特殊，海信翰墨府、龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品，产品优势明显，但是短板也很明显。
3、济钢片区——
今年才会有土地入市，明年才会销售。
现在来看，很难突破刚需片区的宿命。
4、雪山片区——
雪山片区从年开始，片区楼市跌宕起伏。
雪山的区位比较居中，其实有点盛福片区的翻版。区域位置不错，南北、东西交通也比较方便，商业配套沿着凤鸣路、世纪大道两侧都分布不少，最大的利好是文旅城商业、娱乐配套，距离很近。
下半年随着万科城、绿城春来晓园的入市，片区供应量充足，但是售价大概率不会便宜。短期来看还属于刚需片区，发展空间需要看文旅城辐射、以及东部置业群体对片区内低密产品的认可程度。
5、文旅城片区——
自成一派，大体量、大配套，文旅城商业、娱乐配套是整个济南的配套，补齐东城的娱乐配套短板。
未来片区人流量会非常大，带动整个大片区发展。
房价有支撑，但是因为高容积率，可能低密版块才会走出独立行情。看开业之后的片区发展吧，的确不好判断准确。
6、唐冶片区——
绕城以外，但是房价却并不低于雪山片区，产业园布局不少，但是缺少强有力的产业支撑，还需观察各产业园的企业进驻情况，片区内缺少一个商业综合体。
住宅供应量进入尾声，在售楼盘不多，山钢、鲁能、保利、远洋、高铁城、龙湖、万科等，仅剩余远洋一个未入市新项目。唐冶片区有大量的租赁住房、保障房布局，对周边房价、教育有负面影响。
片区内住宅相对较密集，承接东部核心区域的外溢人口，部分高价地的高低配的确鸡肋。可置业、不可追高。
7、神武彩石片区——
神武属于年入市的新片区，在龙湖、金茂的带领下，片区楼盘销售风生水起。西侧有药谷、片区内布局各种产研院，吸收了部分预算低的刚需客群置业。
彩石片区比较特殊，超算中心加持，住宅供应较少，且相对都是低密度，自然环境好，买房养老、投资居多。
随着部分企业继续外迁神武、彩石，片区会保持一定热度。
两个片区都可以买入，且还有上升空间，但是不要追高部分产品，且选择开发商要谨慎。
本想一口气写完，实在太长了，今天先写东部吧……
小结：很多人会说这么向东发展，老城区咋办？老城区以后会很好，老城区会有“回马枪”的更新发展。但是什么时候？什么规模？不好判断。
我们的城市发展很难说均衡发展，再加上地势、空间上的各种受限，诸多因素的制约下，我们一点点的向某个区域妥协发展。
老百姓置业要打破自己的“惯性空间”，有限的资金下，购买吸引力更足、更新发展速度更快的片区置业，这样才能事半功倍。
明天再写另一半。
个人观点，仅供参考。
4月18日几楼看房团召集
4月18号，下周日下午，我们的几楼看房团又要出发了，本次看4个楼盘：神武龙湖龙誉诚——雪山万科城——未定——未定。一路我都会跟车，在车上我们一路聊房子，对比楼盘优劣，各盘优缺点我们都会讲清楚，确定购买的申请独家优惠，比你自己看要省时省力。活动完全免费，50个名额，欢迎添加，留言姓名、电话、人数，报名参加。
——END——
点“在看”才能第一时间收到推送↓↓↓
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
