我是广州楼姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为人提供买房最佳解决方案。楼姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！楼姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：楼姐，最近新化快速开通，亚运城到底值不值得买？
还有为什么它的房价总是涨不起来？
回答：先说结论：刚需上车可以买，投资不建议。
亚运城的最大痛点，缺乏产业赋能。
周边没有产业的支撑，缺乏就业机会，亚运城成为纯居住属性楼盘。亚运城成为彻头彻尾的“睡城”。
当前亚运城二手挂牌的房源，高达套。房源众多，加剧着竞争的激烈程度，也让业主难以卖出高价。
巨量供应，二手扎堆，也是其涨不上来的一大原因。
当前，亚运城的新货仍源源不断，这也意味着，未来几年，这样的局面还难以改变。
但如果你资金有限，想要上车，楼姐认为，当前亚运城的“性价比”可以。
当前，广州不少板块在去年一波行情中都有起来了，亚运城的洼地属性反而更凸显。
长岭居二手房价从去年到现在，涨了近元/平，目前二手房价已近“4”字头。
在楼姐看来，同为睡城，亚运城配套要更成熟一点，交通、商业、教育要更优。
在这方面，反而凸显了亚运城的补涨的潜力。未来突破“4”字头还是有不小机会。
提问：楼姐，最近，临广的不少地区都进一步发文调控楼市。想知道调控下的广州，上月份楼市情况如何？
回答：年7月，广州市二手住宅成交量为宗，环比6月同期回升14.3%，同比大减34.3%。价格方面，小幅收窄，7月二手网签均价为元/平，环比6月下跌了27元/㎡，较4月份的高峰元/㎡下跌4.7%。
整体来看，二手房市场表现相对平淡。
成交量在4月份达到顶峰后，连续两月下跌，价格也不断收窄。直到7月，才开始有所回升，但成交量处年度低位水平，仅高于6月疫情月。
二手热度回落，降价空间或持续。
在广州对新房实行限价之后，楼市一度“凉凉”，不少购房者将目光投向一手楼盘，弃购二手。
而从现在看来，二手市场购买力不强，在热度上已经稍有回落，出台二手房指导价的必要性不大。
8月份大市成交在宗的相对低位水平左右。
虽然价格仍旧保持维稳状态，但目前广州二手市场尚未形成全面降价的动作，只是部分报价不合理，或为了赶在进一步调控之前，加大议价空间来售出楼盘。
提问：楼姐，我在中山有套房子，在广州买房要几成首付？
回答：中山的房子如果是全款买的，广州目前无房的话，可以做到三成首付。如果中山的房子贷款买的，贷款还清了的话，是4成首付，没有还清的话，是7成首付。
提问：广州楼姐您好，现在凤岗上车合适吗？还有，未来凤岗的房价会不会超过松山湖？
回答：凤岗的价值不弱，又是最临深的区域，本身价值就应该处于东莞房价的第一阶梯，从土拍楼面价就能看出，后续房价是势必会追赶松山湖和东莞城区。
当下，凤岗3万多的价格，其实是非常值得入手。
凤岗上涨的内在逻辑，交通+旧改+产业持续爆发...
凤岗房价的上涨，在于其内在价值持续向好，交通、旧改、产业等在不断发展，为房价夯实基础。
从交通网络来看，凤岗其实早已纳入到深圳半小时交通圈。
就地铁来说，深圳地铁4号线延长线已经建成通车，终点站为牛湖站，距离东莞凤岗仅3公里，并且预留了向北衔接东莞的条件。
据了解所知，乘坐地铁从观澜牛湖站到福田中心只要45分钟，完全能够实现工作和生活之间的通勤。
4号线延长线开通后，观澜整体房价呈现出上涨态势，有小区半年时间涨幅达22%。
提问：楼姐您好，去年一直想买房子，犹豫的我一直没上车。想买房子的想法从去年一直延续到今年，但是感觉在广州买房的置业门槛又高了。
回答：如果去年6月抱着想买房的想法迟迟不入手，等到今年6月，置业门槛变高，买房的压力也变大。
拿海珠来举例，假设去年6月买套平的三房，需万的首付，到了今年6月，首付需上涨到万，多耗一年，多付40万首付，而月供，也从2.56万升为2.83万。
迟疑一年，首付高了，月供也涨了，一来二去，很多买房人就是在一次次“观望式买房”中错失机会。
6年前拿着万不买广钢的人，现在同等预算只能买到增城。
主城区门槛越来越高，传统老4区上车门槛无一不在大幅增加，这个幅度高达30万以上。
近一年来，黄埔、南沙两大热门区域置业门槛明显提升。
广州作为四大一线城市之一，极具包容性，置业难度相对较低。
对于置业者来说，广州房价依然是一线城市当中极具吸引力的。随着时间的推移，未来买房的压力会进一步加大，购房者还是要瞄准板块，把握机会上车。
提问：楼姐您好，本来想在科学城买房，但目前买不到。黄陂的房子可以买吗？目前来说还是没有大型产业规划，我怕买了之后转手的话没有人接盘。
回答：黄陂板块，位于黄埔、天河交界处，临近天河智慧城和黄埔科学城。
随着旧改推进，这两年黄陂片区陆续有宅地拍出，也不断有新楼盘面世。
交通来讲，广汕公路和6号线黄陂站串联起科学城、智慧城板块。广汕公路目前大货车比较多，但上下班高峰期拥堵情况没有很严重。
教育方面，目前板块内除了有名列前茅的科学城小学，也有作为黄埔广附教育集团成员学校的黄陂小学、联和小学，广州科学城教育集团旗下的中学，广大附中与黄埔区教育局合作开办的公办学校黄埔军校小学也在上年9月开学，教育资源也算是丰富。
产业和商业配套，基本是依赖周边片区，硬伤也比较明显。
黄陂在售的一手楼盘并不多，目前只有三个。
二手主要集中在广汕路以南，雅居乐富春山居，龙光峰景华庭、万科新里程等，均价为4万。
随着旧改推进以及楼盘数量的增长，板块内配套完善是迟早的事情。
至于涨幅，要跑过科学城是比较难，至少保值还是没问题。
本文来源：广州楼姐
