北京中科忽悠 https://m-mip.39.net/fk/mipso_5154120.html作为南山为数不多开发强度不高的区域，西丽片区近年来接连不断推出新盘项目，加上区域“高大上”的规划，如西丽国际科教城、留仙洞总部基地、西丽高铁城等，受到南山刚需的追捧，也成为置业南山梦的一大选择。
汉园茗院项目作为年西丽片区待入市新盘，其开发商先后有海德园B区、汇城茗院等热销项目，高品质+高口碑一脉相承，成为近期置业西丽的一大焦点。
01区位分析
汉园茗院项目位于西丽5号线长岭陂地铁口附近，属于大学城片区，归属于西丽湖国际科教城。作为定位世界一流的大学城，西丽湖国际科教城集合全市约70%科教机构创新载体、约68%院士级人才，打造金融与科技深度融合高地。
西丽在留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城、大沙河创新走廊三大核心引擎加持下，加上西丽高铁新城多维交通脉络，贯穿留仙洞总部基地、科技园、后海总部基地、深圳湾超级总部基地、前海自贸区等，成为深圳最强产业带。
02项目简介
汉园茗院总占地面积3.2万㎡，总建筑面积27.7万㎡。
其中，A区占地面积2万㎡，总建筑面积17.7万㎡，容积率6.58。由1栋5单元住宅+1栋保障房+1栋幼儿园组成，户型建面为-㎡3-5房，套房源（含套保障房），车位数个（含充电桩车位个），车位比1:1.43。
据悉，汉园茗院先推出A区1栋3-4-5单元15楼以上房源，分别为3梯5户、3梯4户、3梯3户配置，户型建面为平3房、平4房、平4房、平5房，共计套，精装修，年中交付。
项目实景
目前项目营销中心已开放，入市时间预计在年中左右，具体以开发商信息为准。
03户型分析
A区先推出1栋3-4-5单元15层以上房源，户型建面为㎡3房、㎡4房、-㎡4房以及-㎡5房。
㎡3房常规户型
该户型位于1栋3、4单元02/03号，为西北向，高层视野无遮挡，看公园和水库景观；另外，位于1栋3单元05号，为东南向，由于对面受京基御景峯楼栋遮挡，视野不开阔，仅能看花园。
㎡3房南北通透户型
该户型位于1栋3单元02/03号，阳台为东南朝向，餐厅为西北朝向，由于3梯5户设计，餐厅位置视野会受01/02号单位遮挡，东向受对面楼盘京基御景楼栋远处视野受遮挡，仅能看花园。
㎡4房南北通透户型
该户型位于1栋4单元01、04号，阳台为东南向，远处视野受1栋5单元楼栋遮挡；餐厅位置为西北向，受02/03号单位有所遮挡。
㎡4房双套间
该户型位于1栋5单元03号，为西南朝向，高楼层可以越过旁边幼儿园和学校，视野开阔。
㎡5房南北通透户型
该户型位于1栋5单元01/02号，西南和东南朝向，实际两个户型为互为对称，格局基本一致，高楼层视野均较为开阔。
小结：
性价比角度而言，平4房为最小改善户型，总价是低于平4房、平5房，属于A区最具性价比房源。放眼整个南山区域，总价万左右买个4房+楼龄新+高品质楼盘+近地铁，平4房依旧具有一定优势。
平西北向视野开阔，但临近主干道+天铁线路，噪音无法避免；平南北通透户型，视野不开阔，噪音略小。如何取决，看个人具体需求。
/平大户型整体户型格局和视野均不错，但总价偏高预计-万左右，具体看需求。
04配套分析
交通配套方面，项目距离5号线长岭陂站A1出口仅40米左右，可以10分钟左右直达留仙洞总部基地，以及换乘未来将开通13号线25分钟左右抵达南山科技园，35分钟左右抵达后海总部基地。
自驾方面，项目紧靠留仙大道，经横龙山隧道、香蜜湖路、滨海大道25分钟左右抵达福田CBD；出门进入留仙大道，经北环大道、沙河西路等20分钟左右抵达南山科技园。
教育资源配套，根据南山教育局学区划分来看，小学学区为深大附属实验小学-南科大第二实验学校-南科大实验一小共享学区；
初中学区为哈工大实验-南外桃源中学-育才龙珠学校共享大学区。
不过，项目旁边原长源小学改建为九年一贯制学校，共18班，提供个学位，后续或进一步共享。
项目西面为道尔顿新华公学，是一所小学、初中、国际高中12年一贯制的私立学校。
商业配套方面，项目自带小型商业，旁边京基御景峯带有3.7万㎡商业，以及一个地铁站距离的西丽最大商业13.86万㎡宝能环球汇。
其他资源配套，西丽片区整体绿化率较高，因此区域公园、山脉、水系等分布较多。
项目南面为塘朗山，B区高层可以看山景；
项目北面为公园、林园、以及水库，A区1栋3-4单元高层可以无遮挡观景。
05优缺点分析
优点分析：
01、项目是集南山新盘+近地铁口+高品质+总价万左右买4房+半小时内抵达产业基地等于一身，定位和面向改善自住群体。
02、项目近地铁5号线长岭陂站，可10分钟左右抵达留仙洞总部基地，25分钟左右抵达科技园。
03、项目户型建面为-平大户型为主，圈层纯粹。
缺点分析：
01、项目在留仙大道一侧，1栋2/3/4单元临近单位，会受主干道留仙大道车流+天铁噪音影响。
02、项目位于大学城区域，为深圳北与西丽交界地带，周边人流量较少，属于非闹市区，夜间生活不丰富，看个人需求。
03、西侧旁边有一栋长源村小产权，高度大概15层左右，会遮挡1栋5单元01号部分单位视野。
06价格预测
汉园茗院旁边京基御景峯回迁房可以出售，但无指导价，周边其他二手房由于楼盘品质、得房率等不同，指导价从7.1万/平到9.9万/平不等，价格参考意义不大。
项目同一开发商年10开盘项目汇城茗院备案均价8.47万/平（毛坯），年12开盘项目玖裕茗院备案均价8.58万/平（毛坯），但与本项目不属于同一街道，大方向参考价格定位8字头。
不远处，深铁阅山境年10月开盘备案均价8.31万（毛坯），而汉园茗院项目为精装修交付，按照新房装修限价标准在0.5万/平，最终看审批。
综合来看，项目备案均价大概率在8.5-9万/平区间。
07总结
汉园茗院项目是集南山新盘+近地铁口+高品质+半小时内抵达产业基地等于一身，定位刚性改善+自住型需求群体。
放眼整个南山区域，总价万左右买个4房+楼龄新+高品质楼盘+近地铁，项目平4房依旧具有一定优势。其他户型平3房、平4房以及平5房，满足不同数量人口的家庭自住需求。
