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汉园茗院A区户型图曝光110169平3 [复制链接]

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作为南山为数不多开发强度不高的区域,西丽片区近年来接连不断推出新盘项目,加上区域“高大上”的规划,如西丽国际科教城、留仙洞总部基地、西丽高铁城等,受到南山刚需的追捧,也成为置业南山梦的一大选择。

汉园茗院项目作为年西丽片区待入市新盘,其开发商先后有海德园B区、汇城茗院等热销项目,高品质+高口碑一脉相承,成为近期置业西丽的一大焦点。

01区位分析

汉园茗院项目位于西丽5号线长岭陂地铁口附近,属于大学城片区,归属于西丽湖国际科教城。作为定位世界一流的大学城,西丽湖国际科教城集合全市约70%科教机构创新载体、约68%院士级人才,打造金融与科技深度融合高地。

西丽在留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城、大沙河创新走廊三大核心引擎加持下,加上西丽高铁新城多维交通脉络,贯穿留仙洞总部基地、科技园、后海总部基地、深圳湾超级总部基地、前海自贸区等,成为深圳最强产业带。

02项目简介

汉园茗院总占地面积3.2万㎡,总建筑面积27.7万㎡。

其中,A区占地面积2万㎡,总建筑面积17.7万㎡,容积率6.58。由1栋5单元住宅+1栋保障房+1栋幼儿园组成,户型建面为-㎡3-5房,套房源(含套保障房),车位数个(含充电桩车位个),车位比1:1.43。

据悉,汉园茗院先推出A区1栋3-4-5单元15楼以上房源,分别为3梯5户、3梯4户、3梯3户配置,户型建面为平3房、平4房、平4房、平5房,共计套,精装修,年中交付。

项目实景

目前项目营销中心已开放,入市时间预计在年中左右,具体以开发商信息为准。

03户型分析

A区先推出1栋3-4-5单元15层以上房源,户型建面为㎡3房、㎡4房、-㎡4房以及-㎡5房。

㎡3房常规户型

该户型位于1栋3、4单元02/03号,为西北向,高层视野无遮挡,看公园和水库景观;另外,位于1栋3单元05号,为东南向,由于对面受京基御景峯楼栋遮挡,视野不开阔,仅能看花园。

㎡3房南北通透户型

该户型位于1栋3单元02/03号,阳台为东南朝向,餐厅为西北朝向,由于3梯5户设计,餐厅位置视野会受01/02号单位遮挡,东向受对面楼盘京基御景楼栋远处视野受遮挡,仅能看花园。

㎡4房南北通透户型

该户型位于1栋4单元01、04号,阳台为东南向,远处视野受1栋5单元楼栋遮挡;餐厅位置为西北向,受02/03号单位有所遮挡。

㎡4房双套间

该户型位于1栋5单元03号,为西南朝向,高楼层可以越过旁边幼儿园和学校,视野开阔。

㎡5房南北通透户型

该户型位于1栋5单元01/02号,西南和东南朝向,实际两个户型为互为对称,格局基本一致,高楼层视野均较为开阔。

小结:

性价比角度而言,平4房为最小改善户型,总价是低于平4房、平5房,属于A区最具性价比房源。放眼整个南山区域,总价万左右买个4房+楼龄新+高品质楼盘+近地铁,平4房依旧具有一定优势。

平西北向视野开阔,但临近主干道+天铁线路,噪音无法避免;平南北通透户型,视野不开阔,噪音略小。如何取决,看个人具体需求。

/平大户型整体户型格局和视野均不错,但总价偏高预计-万左右,具体看需求。

04配套分析

交通配套方面,项目距离5号线长岭陂站A1出口仅40米左右,可以10分钟左右直达留仙洞总部基地,以及换乘未来将开通13号线25分钟左右抵达南山科技园,35分钟左右抵达后海总部基地。

自驾方面,项目紧靠留仙大道,经横龙山隧道、香蜜湖路、滨海大道25分钟左右抵达福田CBD;出门进入留仙大道,经北环大道、沙河西路等20分钟左右抵达南山科技园。

教育资源配套,根据南山教育局学区划分来看,小学学区为深大附属实验小学-南科大第二实验学校-南科大实验一小共享学区;

初中学区为哈工大实验-南外桃源中学-育才龙珠学校共享大学区。

不过,项目旁边原长源小学改建为九年一贯制学校,共18班,提供个学位,后续或进一步共享。

项目西面为道尔顿新华公学,是一所小学、初中、国际高中12年一贯制的私立学校。

商业配套方面,项目自带小型商业,旁边京基御景峯带有3.7万㎡商业,以及一个地铁站距离的西丽最大商业13.86万㎡宝能环球汇。

其他资源配套,西丽片区整体绿化率较高,因此区域公园、山脉、水系等分布较多。

项目南面为塘朗山,B区高层可以看山景;

项目北面为公园、林园、以及水库,A区1栋3-4单元高层可以无遮挡观景。

05优缺点分析

优点分析:

01、项目是集南山新盘+近地铁口+高品质+总价万左右买4房+半小时内抵达产业基地等于一身,定位和面向改善自住群体。

02、项目近地铁5号线长岭陂站,可10分钟左右抵达留仙洞总部基地,25分钟左右抵达科技园。

03、项目户型建面为-平大户型为主,圈层纯粹。

缺点分析:

01、项目在留仙大道一侧,1栋2/3/4单元临近单位,会受主干道留仙大道车流+天铁噪音影响。

02、项目位于大学城区域,为深圳北与西丽交界地带,周边人流量较少,属于非闹市区,夜间生活不丰富,看个人需求。

03、西侧旁边有一栋长源村小产权,高度大概15层左右,会遮挡1栋5单元01号部分单位视野。

06价格预测

汉园茗院旁边京基御景峯回迁房可以出售,但无指导价,周边其他二手房由于楼盘品质、得房率等不同,指导价从7.1万/平到9.9万/平不等,价格参考意义不大。

项目同一开发商年10开盘项目汇城茗院备案均价8.47万/平(毛坯),年12开盘项目玖裕茗院备案均价8.58万/平(毛坯),但与本项目不属于同一街道,大方向参考价格定位8字头。

不远处,深铁阅山境年10月开盘备案均价8.31万(毛坯),而汉园茗院项目为精装修交付,按照新房装修限价标准在0.5万/平,最终看审批。

综合来看,项目备案均价大概率在8.5-9万/平区间。

07总结

汉园茗院项目是集南山新盘+近地铁口+高品质+半小时内抵达产业基地等于一身,定位刚性改善+自住型需求群体。

放眼整个南山区域,总价万左右买个4房+楼龄新+高品质楼盘+近地铁,项目平4房依旧具有一定优势。其他户型平3房、平4房以及平5房,满足不同数量人口的家庭自住需求。

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